Первый раз вторичный рынок недвижимости Владивостока встречает Новый год с минусовой динамикой цен квадратного метра. По данным «Аском.рф», стоимость «квадрата» с начала 2016 г. откатилась с 95,7 тыс. руб. до 90,1 тыс. в декабре. Почти на 40% снизилось количество сделок, сообщает PRIMPRESS со ссылкой на деловой еженедельник «Конкурент».
Сергей Косиков, генеральный директор ООО «Городской риелторский центр»: «Со второй половины 2015 г. ситуация на рынке практически стабильна. Спрос плавно растет, застройщики учатся снижать издержки и стимулировать спрос, ипотека восстановилась и уже вернулась практически к докризисным показателям, что по процентной ставке, что по объему выданных ипотечных кредитов. Если ажиотажный спрос декабря 2014 г. взвинтил цены, то уже весной 2015 г. они вернулись к прежним показателям. И за последние два года мы наблюдали небольшие ценовые колебания».
Низкое оживление
Если некоторые эксперты и продолжают говорить о росте цен на квартиры, то называют показатели, не выходящие за рамки статистической погрешности. Либо результат каких-либо торгов. «Сейчас в среднем цены снизились по некоторым сегментам до 5% по сравнению с прошлым годом. При этом практически сгладились сезонные всплески спроса. Все очень ровно и вяло», — уверен Косиков.
На фоне уменьшения цен потенциальные покупатели жилья не торопятся: все ждут, что недвижимость подешевеет еще больше. «Платежеспособный спрос восстанавливается, но покупатели уже не готовы «расхватывать» квартиры. Экономических предпосылок для роста цен нет. К тому же появляется достаточно большой объем новых предложений в новостройках, и этот рынок начинает составлять конкуренцию вторичному рынку», — добавил Косиков.
Переориентация клиентов на рынок первичной недвижимости — один из очевидных факторов, снижающий активность на «вторичке». По данным «Индустрии-Р», несмотря на сезонное осеннее «оживление», объем предложения на рынке купли-продажи только в сентябре (по сравнению с августом) упал на 17,96%, составив 32,369 млрд руб. Главная особенность сегодняшнего рынка жилой недвижимости — практически полное отсутствие инвестиционных, то бишь спекулятивных, покупок. А также государство, ставшее мощным игроком рынка, финансируя различные жилищные программы.
Владимир Каплинский, вице-президент НП «РГР»: «На вторичном рынке жилья в Приморье произошли достаточно большие перемены как на законодательном уровне, так и на уровне обязательного нотариального удостоверения некоторых сделок с недвижимостью. Банки постоянно внедряют и совершенствуют свои инструменты для развития ипотечного кредитования. Как и всегда, квартиры меньшей площади пользуются большим спросом. Это объясняется логически: сравнительно низкая цена, однако стоит отметить, что на квартиры небольшой площади (до 60 м2) на конец года можно наблюдать рост цен. Это связано с несколькими факторами. Во-первых, традиционно подобные площади считаются более «массовыми» и востребованы большей частью населения. Во-вторых, такие площади хорошо вписываются в различные государственные жилищные программы, которые также традиционно активизируются в конце года. В-третьих, снижение ипотечных ставок, объявленное многими банками в конце года. В-четвертых, уменьшение объемов нового строительства жилья и, как следствие, уменьшение новых предложений на рынке».
Ипотека свое отыграет
Отложенный спрос на ипотечные кредиты может стать драйвером роста вторичного рынка в 2017 г. В течение последних полутора лет основной спрос формировался в основном за счет программы госсубсидирования кредитных сделок на первичном рынке. Сейчас картина меняется. И, по подсчетам аналитического центра АИЖК, около 60% выданных в стране за девять месяцев 1 трлн руб. ипотечных кредитов пришлись именно на покупку готового жилья. Причем рост был зафиксирован со второго полугодия 2016 г. Если верить «Аском.рф», то и во Владивостоке наметился перелом. Правда, до рекордного июля 2014 г., когда доля ипотеки на «вторичке» превышала 50%, пока далеко.
Росту ипотечного кредитования способствует снижение инфляции и стоимости фондирования для банков. Кроме того, в текущем году Банк России последовательно снижал или фиксировал ключевую ставку: с начала года она снизилась с 11 до 10%, а это позволило банкам продолжить смягчать условия по ипотеке. В результате средняя ставка по кредитам на готовое жилье с июля по октябрь у ипотечных банков из числа топ-15 снизилась в среднем на 5,58% годовых. По данным Банка России, ставки по ипотечным кредитам в рублях снизились с 13% годовых в июне до 12,5% годовых в сентябре.
В итоге, как отмечает Банк России, в третьем квартале спрос на ипотеку превысил ожидания банкиров. Связано это было в том числе и со «снижением стоимости вторичного жилья, существенными объемами предложения как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости, а также с улучшением ценовых условий кредитования в связи со снижением ключевой ставки Банка России и продолжением действия программы господдержки ипотечного жилищного кредитования на рынке новостроек», — говорится в обзоре ЦБ «Изменение условий банковского кредитования» за третий квартал.
Как отмечают в аналитическом центре АИЖК, по мере снижения стоимости фондирования ставки на приобретение жилья на вторичном рынке снижаются: сегодня получить кредит можно по ставке от 11,5%. Это уровень начала 2014 г. Разрыв между процентными ставками по ипотеке с господдержкой и вторичным рынком снизился до 1,45 п. п. Такая тенденция способствует росту спроса на ипотечные кредиты. По данным опроса банкиров, проведенного ЦБ, в первом квартале 2017 г. ставки также продолжат снижаться. Причем ипотека на вторичную недвижимость станет более привлекательной для заемщиков после завершения программы госсубсидирования с 1 января 2017 г.
Сдерживаемые в последние полтора года госпрограммой ставки на новостройки подтянутся до уровня рынка готового жилья. После завершения программы субсидирования можно ожидать небольшого роста ставок по ипотеке на новостройки в первом квартале 2017 г. и перетока спроса на вторичный рынок жилья. Интерес к покупке готового жилья будет подогреваться также коротким сроком ожидания. Стоимость квадратного метра сейчас практически одинакова, однако, покупая жилье на вторичном рынке, клиент может практически сразу переехать в приобретенную квартиру в отличие от новостройки.
Путь экономии
В этой ситуации у застройщиков останется не много инструментов для развития. Евгений Пименов, генеральный директор ГК «Армада»: «Главное влияние кризиса — снижение покупательской активности населения, которая обусловлена двумя основными факторами: снижением доходов и психологической установкой «подождем до лучших времен». Это значительно снижает финансовые потоки, так необходимые для строительства, тем более что банковское финансирование до сих пор является для большинства застройщиков недоступным, а это вызывает снижение темпов и увеличение себестоимости. В следующем году мы надеемся на рост экономики, а соответственно, и доходов населения, что прямым образом скажется на рынке жилья, который является главным индикатором экономического благополучия населения. Мы также ожидаем и корректировки стоимости квадратного метра, так как большинство застройщиков замораживали цены из-за низкого спроса.
В настоящее время рынок нового жилья во Владивостоке достаточно разнообразен. На начальном этапе строительства минимальная цена составляет 60 тыс. рублей за 1 м2. Уже через год, даже при слабом рынке, наблюдается рост до 80 тыс. рублей, и максимальной отметки цена достигает после ввода дома в эксплуатацию — примерно 105 тыс. рублей за 1 м2. При этом строительство ведется два года, и, как мы видим, рост цены может составить более 60% за два года. Обратная картина — сегодня на рынке вторичного жилья цены снижаются».
Снижение спроса заставляет застройщиков искать пути экономии. Один из них — более мелкая нарезка в квартирографии жилых комплексов, увеличение доли малогабаритных квартир. Ирина Пушина, менеджер по продажам компании «Регион–П»: «За последние годы рынок недвижимости изменился, теперь компании делают больший упор на строительство малогабаритного жилья. В плане цен небольшой рост был, но он так и остался небольшим, так как Россия пока находится в состоянии кризиса. Именно поэтому застройщики сейчас делают упор на малогабаритное жилье, чтобы удерживать доступные цены на недвижимость для людей. Несмотря на то, что наша компания строит не малогабаритное жилье, мы придерживаемся невысокой ценовой политики».
Борис Поздняков, председатель совета директоров ГК «Эскадра»: «Насчет спроса на квартиры: на рынке всегда будет присутствовать весь диапазон выбора жилплощади. Конкретно наша компания сейчас строит маленькие квартиры, и, несмотря на стагнацию и отсутствие потребительского спроса, люди все равно идут, то есть мы угадали. Конечно, не факт, что когда начнет расти потребительский спрос, то спрос на квартиры большей площади вернется».
Масло в огонь подливает и законодательство. Закон о долевом строительстве, который призван защищать обывателей от недобросовестных застройщиков, по факту рушит бизнес маленьких компаний. «Государство идет по пути укрупнения рынка недвижимости, так же как в свое время оно поступило с банками и с туристическими компаниями. Я думаю, что проблемы с этим законом застройщиков среднего и выше среднего уровня не коснется, а вот начинающим придется сложно. Если раньше рынок позволял продавать квартиры еще до начала строительства, то сегодня, если у вас на дом площадью 10 тыс. м2 нет собственных 150–200 млн рублей, то ничего не получится. Можно, конечно, их привлечь. Но должен быть соответствующий залоговый ресурс. Те компании, которые не имеют таких больших сумм, не смогут строить дома. Придется начинать либо с маленьких объектов, либо закрывать свой бизнес», — считает Борис Поздняков.
Дмитрий Пихурин, начальник пресс-службы строительной компании «Строинвест»: «Если говорить про строительные компании, например такие, как наша, то у нас так повелось, что к моменту сдачи дома в эксплуатацию мы уже не располагаем свободными квартирами. То есть квартирами в новых домах торгуют уже риелторы либо другие организации, которые являются собственниками квартир. Касательно общих цен, то сегодня на первичном рынке недвижимости они варьируются от 37 тыс. до 50 тыс. рублей за квадратный метр, это в городе Артеме и на территории всего Артемовского городского округа. Самыми востребованными по-прежнему остаются квартиры меньшей площади. У нас такие квартиры идут от 33 квадратных метров, и те дома, которые мы строим, приблизительно на две трети состоят из таких квартир, потому что они являются наиболее востребованными.
Но они являются наиболее востребованными не только из-за их невысокой цены, а еще и потому, что приобретаются с целью последующей сдачи в аренду, что сегодня очень популярно в Артеме».
Что будет в 2017 г. с ценами?
Здесь у экспертов и игроков однозначного понимания не выработалось. «Цены остаются на прежнем уровне. Но как только начнет расти потребительский спрос, а он точно начнет расти, эта «пружина» еще отыграет свое», — уверен Борис Поздняков.
Если же взглянуть на ситуацию объективно, то можно выделить ряд разнонаправленных факторов, которые будут оказывать влияние на цену объектов. Первый — рост себестоимости. Стройматериалы в ноябре 2016 г. (по данным Приморскстата) в среднем подорожали на 2,5%, за год, если углубиться в историю индексов, рост может составить и 8% (некоторым застройщикам, правда, удалось удержать эту статью за счет договоренностей или смены поставщиков). Добавим роль системы «Платон», предполагающей взимание платы за проезд грузовиков разрешенной максимальной массой свыше 12 тонн по федеральным трассам.
Второй фактор — ценовые ожидания. Если в ноябре — декабре 2015 г. все видели ажиотаж в связи с рекордным ростом стоимости доллара, то сейчас уже такого нет. Это значит буквально следующее: если на рынке не будет никаких потрясений, потенциальные потребители и инвесторы продолжат «сидеть в засаде».
Владимир Каплинский:
«Что касается прогноза цен на жилье, то в краткосрочной перспективе ситуация особо не изменится. Мы не видим явных предпосылок и причин, по которым они могут упасть или, наоборот, резко подняться».
