На ВЭФ-2022 группа компаний «DNS Девелопмент», Министерство РФ по развитию Дальнего Востока и Арктики, а также правительство Приморского края заключили соглашение о намерении построить две школы и два детских сада в «DNS Cити» на условиях «Дальневосточной концессии». При этом в портфеле группы уже есть две «образовательные» концессии – активно идет строительство школы и детсада в жилом комплексе «Формат» в Надеждинском районе. Интересно, что, несмотря на активный рост рынка жилищного строительства в регионе, приход федеральных игроков с богатым опытом реализации проектов комплексного освоения территории «DNS Девелопмент» остается единственным застройщиком в Приморье, который не только планирует социальную инфраструктуру в своих жилых комплексах, но и инвестирует миллиарды в ее создание.
В чем бизнес? Зачем DNS строить государственные школы и детские сады? Какие вызовы ждут девелопера при реализации таких проектов? Об этом в интервью деловому еженедельнику «Конкурент» рассказала заместитель директора по вопросам государственно-частного партнерства группы компаний «DNS Девелопмент» Виктория Ивачева.
– Виктория Валерьевна, давайте поговорим о том, почему «DNS Девелопмент» начал строить школы и детские сады?
– Миссия, которую выбрала для себя группа компаний «DNS Девелопмент», – строительство комфортного жилья в комплексе с социальной, инженерной и дорожной инфраструктурой. Во многом она основана на мечте акционеров DNS сделать Приморье лучшим местом для жизни в тех аспектах, на которые мы как бизнес способны повлиять. Поэтому мы придерживаемся комплексного подхода во всех наших проектах по строительству жилья. Мы не идем в точечную застройку, а создаем абсолютно новую среду для жизни. Еще на этапе разработки концепции планируем социальную и коммерческую инфраструктуру, которая сделает комфортной жизнь будущих новоселов.
За плечами у нашей команды успешный проект по строительству коттеджного поселка «Новый Де-Фриз», больше чем на 40% реализовано строительство ЖК «Формат», который по итогам всероссийской премии «Топ ЖК-2022» признан лучшим малоэтажным комплексом на Дальнем Востоке. Впереди наш флагманский проект – «DNS Сити» на 25 000 человек. Это беспрецедентный масштаб в новой истории Большого Владивостока, и, конечно, реализовывать этот проект мы будем в формате комплексного освоения территории.
Мы прекрасно понимаем, что жить в «DNS Cити» будут в основном молодые семьи, многие из которых будут приобретать жилье по льготным программам, в том числе по «Дальневосточной ипотеке». И у новоселов мгновенно встанет вопрос: а как на месте обстоят дела с детcкими садами и школами? Вы же понимаете, что каждый день возить детей в город и назад очень неудобно. Выход видится в том, чтобы на месте появились современные объекты образования, при этом государственные, чтобы дети могли учиться бесплатно. В нашем случае, исходя из планируемой численности населения и этапов реализации проекта, «DNS Cити» необходимо создание двух школ на 880 мест и двух детских садов на 525 мест.
– Логично. Государство у нас социальное и гарантирует предоставление бесплатного образования, в том числе его задача – планировать развитие территорий и строительство школ и детских садов. Так зачем же этим заниматься самому застройщику?
– Так и есть. В некоторых регионах это так и работает. Застройщики сообщают властям, а именно администрации муниципального образования или района, о своих планах по строительству большого объема жилья, а те в свою очередь находят земельные участки для строительства школ и детских садов рядом, объявляют конкурс на проектирование, а затем и на строительство.
Но мы должны учитывать особенности ценообразования в строительстве на Дальнем Востоке, дотационный характер местных и краевого бюджетов, сроки реализации проектов по такой модели. В Приморье вышеописанная практика тоже имеет место быть, но, во-первых, краевой бюджет не сможет финансово обеспечить строительство большого числа новых объектов образования одновременно, во-вторых, на практике при таком подходе строительство школ и детсадов начинается уже после того, как новые микрорайоны уже построены, в них уже живут семьи. Много времени уходит на поиск и формирование земельного участка, на проведение тендеров сначала для проектирования, а затем и для строительства. А ведь школу и детский сад еще нужно укомплектовать оборудованием и – что не менее важно – кадрами…
В результате мы видим ситуации, когда в новых районах малыши успевают вырасти до школьников, а детский сад, к примеру, только начинают строить. Наша цель – организовать процесс таким образом, чтобы строительство жилья и социальных объектов велось практически одновременно. Мы будем строить «DNS Сити» в Надеждинском районе, рядом с поселком Новым. Предварительно стоимость создания двух школ и двух детских садов составляет 6 млрд рублей. Конечно, выделить такой объем финансирования бюджет района не сможет, край мог бы, но с большой натяжкой. Правительству региона пришлось бы выбирать между нашим проектом и населенными пунктами всего Приморья, где жители уже сейчас нуждаются в ремонте или строительстве объектов образования. Выбор непростой. В такой ситуации инструмент «Дальневосточной концессии» становится очень хорошим решением для всех.
– И в чем же привлекательность «Дальневосточной концессии»?
– В рамках механизма «Дальневосточной концессии» регион при поддержке Минвостокразвития получает возможность привлечения целевых федеральных средств на реализацию проекта. Девелопер получает гарантию, что вложенные сегодня собственные средства в создание государственных объектов образования будут ему компенсированы, пусть и в рассрочку в течение 7–10 лет. Будущие жители могут быть уверены, что школы и детские сады гарантированно будут построены в четко определенные концессионным соглашением сроки, а не когда-нибудь потом, спустя годы после новоселья.
Будущая школа в ЖК «Формат».
– Вы уже используете инструмент концессии для строительства школы и детского сада в другом своем проекте – жилом комплексе «Формат». Тогда «Дальневосточной концессии» еще не было – как удалось привлечь финансирование?
– ЖК «Формат» – наш первый проект по строительству многоквартирных домов. Мы строим его на Де-Фризе, в поселке Зима Южная Надеждинского района. Проект включает 15 домов, в которых смогут жить около 4 000 человек. Шесть из них уже сданы и заселены, еще четыре – в активной стадии строительства. В этом проекте мы смогли на практике в полной мере реализовать наш комплексный подход, четко понимая, что сердцем проекта должны сдать новые школу и детский сад.
Поэтому два года назад начался наш путь в государственно-частное партнерство: подготовка финансовой модели проектов, проектирование, обоснование необходимости строительства объектов образования и, конечно, поиск источников финансирования.
Здесь важно подчеркнуть, что отсутствие бюджетной обеспеченности является официальной и законной причиной для отказа частному инвестору в заключении концессионного соглашения. Поэтому для нас единственной возможностью было попытаться вписаться в федеральные программы. «Дальневосточной концессии» действительно еще не существовало в виде работающего механизма, пришлось искать иные пути.
В результате вместе с администрацией Надеждинского муниципального района и правительством Приморского края нам удалось включить проект по строительству школы в федеральную программу Минпросвещения России, которое его разработало в партнерстве с ВЭБ.РФ. В частности, была поставлена задача с ее помощью до 2024 г. построить новые учебные учреждения во всей стране и за счет этого исключить обучение во вторую и уж тем более в третью смену. Но это не просто целевые деньги, которые выделяются для строительства, в программе все проработано до мелочей: какими школы должны быть, чем они должны быть оснащены, в какие сроки это должно быть реализовано. Очень серьезная методологическая поддержка оказывается инвестору на федеральном уровне. Никаких подходов «тяп-ляп», которые, к сожалению, встречаются при строительстве подобных объектов по тому же 44-ФЗ.
Проект по строительству детского сада удалось включить в федеральную программу развития сельских территорий, которую курирует Министерство развития сельского хозяйства России.
.jpg)
Миссия, которую выбрала для себя группа компаний «DNS Девелопмент», – строительство комфортного жилья в комплексе с социальной, инженерной и дорожной инфраструктурой. Во многом она основана на мечте акционеров DNS сделать Приморье лучшим местом для жизни – в тех аспектах, на которые мы как бизнес способны повлиять.
– А Минсельхоз в этом списке как оказался?
– Несмотря на то что мы строим ЖК «Формат» в 20 минутах от Владивостока, на Де-Фризе, административно поселок Зима Южная относится к сельской местности. А за развитие этого направления отвечает как раз Минсельхоз. Поэтому и вопрос привлечения федеральных средств для строительства детского сада можно было решать через программы этого министерства. Конечно, они были ориентированы прежде всего на развитие сельхозпредприятий, фермерства. Но мы убедили ведомство, что без развития социалки жизнь на селе постепенно сойдет на нет.
В результате этой большой совместной работы 15 июня в прошлом году мы подписали концессионные соглашения с администрацией Надеждинского муниципального района о строительстве школы на 450 мест и детского сада на 240 мест. Сейчас мы уже завершили строительство конструктива здания детского сада, по школе – приближаемся к этому рубежу. В ноябре планируем закрыть тепловой контур и перейти к отделочным работам и оснащению. Договоры на поставку современной мебели, оборудования, техники уже заключены. В следующем году 1 сентября здесь прозвучит первый звонок.
Будущий детский сад в ЖК «Формат».
– Сколько DNS инвестирует в строительство школы и детского сада в ЖК «Формат»?
– Общая стоимость двух объектов – почти 1,4 млрд рублей. Сейчас, на этапе реализации проектов, мы вкладываем собственные средства. При этом наша задача не только построить здания и передать их в собственность Надеждинскому району. Мы оснастим их всем необходимым – парты, доски, кроватки в детском саду, оборудование для столовых, спортзалов, музыкальных классов, специализированное оборудование для лабораторий физики и химии, для лингафонных классов, предназначенных для изучения иностранных языков, и многое другое. Делаем все, чтобы школа и детский сад были современными и даже передовыми.
Нужно сказать, что за нами как за концессионером остаются обязательства в течение семи лет обеспечивать техническое обслуживание объектов, выполнять текущий ремонт, а также организовать предоставление услуг дополнительного образования – платных кружков и секций.
Будущие жители ЖК «Формат» могут быть уверены, что школы и детские сады гарантированно будут построены в четко определенные концессионным соглашением сроки, а не когда-нибудь потом, спустя годы после новоселья.
– Хочется произнести слово «прибыль». Она по итогам реализации концессионных соглашений просматривается?
– Природа законодательства о ГЧП и его вида – концессии – подразумевает получение прибыли концессионером (инвестором). Но в случае со строительством объектов образования все иначе. Сметы составляются по нормативам, установленным законодательством на уровне Минстроя России, и проходят тщательную проверку госэкспертизы. Прибыли в этих проектах нет. Единственный способ обеспечить требования законодательства о ГЧП в части получения прибыли – предоставлять платные дополнительные услуги образования в виде кружков и секций.
В нашем случае прибыль от этой деятельности будет на уровне ниже инфляции, так как мы хотим, чтобы допобразование было не только полезным, но и доступным, особенно для многодетных семей.
Создать прибыльный бизнес из строительства школ и детсадов на условиях концессии невозможно. Наша цель – и мы это не скрываем – не уйти в минус. Построить школы и детские сады в рамках утвержденных смет, несмотря ни на какие внешние факторы, и чтобы строго в запланированный срок дети пришли получать качественное образование.
Прибыль девелопер получает от продажи квартир в хорошем, достойном, привлекательном жилом комплексе. В котором есть не только детские площадки и парковки, но и школа с детским садом.
Подписание соглашения о строительстве школ и дестких садов в «DNS Сити» на VII ВЭФ. Слева направо: Анатолий Бобраков — заместитель министра Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики, Вера Щербина — председатель правительства Приморского края, Виктория Ивачева — замдиректора по вопросам ГЧП ГК «DNS Девелопмент».
– Что для вас стало самым неожиданным в работе над проектами в сфере образования?
– Не удивляйтесь, но сейчас мы рука об руку с администрацией Надеждинского района занимаемся привлечением учителей и воспитателей для школы и детского сада, которые строим в ЖК «Формат». Это стало неожиданной задачей. Сейчас мы уже знаем, что с этим есть сложности, и в «DNS Cити» мы сразу, заранее будем планировать и эту работу.
– Разве это задача девелопера, пусть и с комплексным подходом к строительству?
– Объекты образования будут муниципальными, принимать педагогов на работу будет администрация Надеждинского района. Но мы как концессионер не готовы оставаться в стороне. Есть примеры, когда новые построенные школы и сады не открывают свои двери для детей, потому что не укомплектован штат педагогов. Мы такого допустить не можем.
Проблема с кадрами в образовании общеизвестна. Только во Владивостоке не хватает более двухсот педагогов. Как в таких условиях привлечь учителей в пригород? Напомню, что в школе и садах будут работать муниципальные служащие с соответствующей зарплатой. Но это еще полбеды – дело в том, что у нас в регионе большие проблемы с подготовкой учителей. Их уже не выпускают в нужном объеме, а те студенты, которые получают диплом педагогов, часто идут работать в другие сферы.
– И как же вы решаете эту проблему?
– Мы говорим, что у вас есть редкий шанс попасть на работу в современный новый образовательный центр, объединяющий школу и детский сад, который будет оснащен современным оборудованием. Можно будет построить уникальную образовательную программу, развиваться как педагог. Говорим о доплатах и льготах, которые получают учителя, работающие в сельской местности, притом что фактически ЖК «Формат» – это пригород Владивостока. Это, к примеру, плюс 25% к окладу, 100%-ная компенсация услуг ЖКХ. Для выпускников педагогических специальностей, трудоустраивающихся впервые, единовременная денежная выплата от 300 до 400 тыс. рублей в зависимости от диплома, доплата 10 000 рублей на аренду жилья в течение года. Многие эти условия видят привлекательными.
Кроме того, мы сформировали фонд арендного жилья в ЖК «Формат» и сможем предложить нашим педагогам и воспитателям аренду жилья на льготных условиях, по цене существенно ниже рыночной. А это возможность и работать, и жить в комфортных условиях, в современной среде. Если нас читают педагоги – заполнить анкету, чтобы войти в программу «Педагогический кадровый резерв «DNS Девелопмент», можно на pedagogdns.ru.
– В Приморье вы стали первопроходцем в ГЧП среди застройщиков – готовы ли делиться наработками с коллегами?
– Безусловно, мы готовы делиться своим опытом. Тем более знаю, что в крае прорабатываются концессионные соглашения для строительства объектов образования в других муниципалитетах. Команда «DNS Девелопмент» ставит перед собой и цель менять среду, делая жизнь людей комфортнее. И чем дольше мы работаем, тем более очевидным становится, что будущее жилищного строительства – в комплексном освоении территории. А это невозможно без объединения усилий и компетенций отраслевого сообщества, а также партнерства с государством.
