Во что инвестировать, чтобы стабильно получать доход как минимум больше банковского, причем с меньшими рисками? Вопрос непростой. Для того чтобы ответить на него, давайте посмотрим, что сейчас происходит с традиционными инструментами инвестора.
Акции. Фондовый рынок переживает не лучшие времена. Цены упали не только на нефть, но и на все энергоносители, сталь, уголь. Инвестиционный бизнес в России сложен, непрозрачен и очень сильно зависит от стабильности банка, через который можно инвестировать. Потерять на фондовом рынке запросто можно и до 100% вложенного капитала.
Банковские вклады. Сегодня банки дают по вкладам меньше 10%, притом что сами банки в последнее время один за другим теряют лицензию, банкротятся. Кроме того, со стороны государства и налоговой стало все больше появляться интереса к накоплениям граждан…
Частные займы друзьям и родственникам. Несмотря на то, что все давно знают поговорку о том, что лучший способ потерять друга или родственника - занять ему денег, люди по-прежнему наступают на одни и те же грабли. Занимая (инвестируя) деньги знакомым под 15-20%, инвестор в 95% случаях их потеряет…
А что с жилой недвижимостью? До недавнего времени инвестиции в жилую недвижимость были весьма доступны и привлекательны. Ведь цены постоянно росли, а если еще сдавать квартиру в аренду, то можно плюс к этому еще получать ежемесячные арендные платежи. Именно по этой причине очень большое количество жилья приобреталось именно с инвестиционными целями. Однако в последнее время ситуация начала существенно меняться. С 2013 г. стоимость квартир не только перестала расти, но, пробыв в стагнации два последних года, начала падать. И причин тому несколько:
- Люди начали продавать «вторые квартиры», чтобы высвободить деньги «для жизни».
- Люди, потерявшие работу, не в состоянии платить по ипотеке, особенно если она в долларах, вынуждены отдавать квартиры банкам, и банки их продают с дисконтами.
- Стоимость и условия ипотеки стали недоступными большинству россиян, да и сама возможность покупки квартир из-за падения доходов населения сильно «просела».
- Доход от сдачи квартир также снижается ввиду падения реальных доходов россиян.
Нынешний финансовый кризис надолго остановил рост стоимости квартир по всей стране.
Однако существует пока несколько недооцененный объект для инвестиций, который продолжает показывать высокую доходность даже в такое непростое время. Это коммерческая недвижимость.
Коммерческая недвижимость. В отличие от жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости развивается по несколько другим законам. Более того, разные сегменты имеют совершенно разную ценовую динамику. Так, например, цены на офисную недвижимость в связи с кризисом существенно снизились. Новых компаний не становится больше, а многие закрываются, освобождая офисы.
Зато цены на помещения класса street retail (магазины шаговой доступности) не только не падают, но и стабильно растут. Особенно на автокомплексы, ведь, согласитесь, автокомпексов, расположенных в удачных местах, непосредственно у дороги, много меньше, чем торговых многопрофильных центров.
Почему?
Ответ достаточно прост: в Приморье магазинов/кафе/ресторанов у дома почти в 10 раз меньше, чем в Москве!
Разумеется, такое положение - хорошая возможность для развития торговых и ресторанных сетей. Вот только препятствием для такого развития является серьезный недостаток соответствующих площадей. Особенно под автокомплекс. В отличии от квартиранта, который может менять квартиры хоть каждый квартал, арендатор розничной торговли такой возможности не имеет.
В свою очередь, для владельца такой недвижимости она становится стабильным источником постоянного дохода. Взять, к примеру, небольшой объект стоимостью 30 млн рублей. Это помещение примерно 400-500 кв. м. Арендная ставка может варьироваться от 500-1000 рублей за кв. м в месяц, что в среднем будет составлять 300-350 тыс. рублей в месяц. При этом свидетельством о праве собственности инвестор надежно защищен.
Причем доходность вложений в коммерческую недвижимость имеет смысл считать как сумму двух составляющих:
1) ежемесячные арендные платежи;
2) рост рыночной стоимости самого объекта.
Так вот, доходность street retail (по формуле «рост стоимости + доход от аренды») за последние 12 месяцев составляет от 15 до 22% (в зависимости от объекта).
В отличие от владения десятью квартирами на сумму 60 млн рублей, у собственника нет проблем ни со сбором ежемесячной аренды, ни с постоянным ремонтом.
Арендаторы же коммерческой недвижимости проблемы ремонта решают самостоятельно и платят аренду вперед и регулярно. Арендаторы, такие как, например, «ГиперАвто», «Фреш25», «Дилан», - это крупные организации, которые дорожат возможностью продолжать работу в «раскрученных» местах.
Вот интересное сравнение эффективности инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость. Допустим, у вас есть капитал в 60 млн рублей и вы покупаете десять стандартных трехкомнатных квартир во Владивостоке, находящихся в хорошем месте, стоимостью по 6 млн рублей. Для того чтобы сдавать эти квартиры, придется дополнительно вложить сумму в ремонт и мебель, причем через 5-10 лет это нужно сделать повторно. В результате вы сможете их сдать примерно за 30-35 тыс. рублей в месяц. Доходность - менее 5% годовых.
Если же вы приобретаете помещение магазина за те же 60 млн рублей, то достаточно легко и быстро сдадите его за 600 тыс. рублей (в зависимости от местоположения) в месяц. А это с ежегодной индексацией от 15% годовых и выше. Разумеется, с арендатором риска простоя нет вовсе.
Что же делать?
Все объекты, представленные на сайте businesrent.ru, принадлежат нашей компании. Мы постоянно ищем новые строительные площадки для нужд сетей-партнеров и нам нужно постоянно реализовывать построенное, чтобы приступать к новым проектам. И нам, и компаниям-партнерам на постоянной основе нужны частные инвесторы, ежегодно мы строим два новых объекта. И все объекты готовы продавать.
Все просто! Мы зарабатываем на строительстве, торговые сети-партнеры расширяют географию присутствия, а частные инвесторы делают безрисковые инвестиции в коммерческую недвижимость. Все три стороны выигрывают!
Объекты полностью готовы для покупки частным инвестором, которому только останется после приобретения такого объекта получать ежемесячную арендную плату и радоваться росту стоимости помещения.
Тем не менее для многих потенциальных инвесторов коммерческая недвижимость - достаточно незнакомая область инвестиций.
Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть интересны предпринимателям, стремящимся диверсифицировать свои средства, чтобы не зависеть только лишь от финансового состояния своего бизнеса и иметь альтернативные источники постоянного дохода (кстати, в отличие от обычного бизнеса не требующие вложений собственного времени).
Еще один плюс для предпринимателя - под залог такой недвижимости легко получать кредиты под приемлемые проценты для развития основного бизнеса. Сюда же можно отнести и предпринимателей, вышедших из активного бизнеса и желающих разместить полученные после продажи своих компаний средства в инструменты с высокой доходностью и минимальными рисками.
В принципе, инвестиции в коммерческую недвижимость - идеальный вариант для людей, решивших стать рантье и жить на доход от своих вложений. Кроме того, такие инвестиции могут быть интересны даже человеку, который вовсе не думал о такого рода вложениях, а собирался построить дом для себя стоимостью свыше 50 млн рублей. Как ни странно, в этом случае тоже весьма интересен вариант вложить эти средства в коммерческую недвижимость, а загородный дом взять в аренду. При этом получится разница дохода! Останется примерно 10 %, так как арендная ставка загородного жилья сейчас меньше 5% годовых, в отличие от коммерческой недвижимости.
Все коммунальные платежи, все взаимоотношения с СЭС, пожарниками и прочими службами - забота арендатора. Собственник помещения этими вопросами не занимается.
Даже если арендатор вдруг расторгнет договор аренды, то в этом случае собственник не теряет сам актив. В Приморье сейчас, несмотря на кризис, торговые сети растут и расширяются. Поэтому, разместив объявление о сдаче в аренду, собственник в течение месяца (максимум двух) сможет сдать этот объект, возможно, даже на более выгодных условиях - дефицит хороших торговых площадей в Приморье действительно крайне острый.
Кроме того, по условиям заключенных договоров аренды предусмотрены штрафные санкции в размере трех месячных арендных плат. Так что собственник компенсирует простой помещения на время поиска нового арендатора. В итоге можно сказать, что в период нестабильности мировой и российской финансовых систем для многих инвесторов предпочтительны вложения во что-то материальное, что можно «потрогать руками» и не переживать из-за скачущих котировок и обвалов фондового рынка. Вложения в торговые центры как раз позволяют этого добиться. Кроме того, доходность этих вложений, как было показано выше, существенно больше остальных инвестиционных инструментов.
Итак, какие следующие шаги можно сделать, если идея инвестиций в коммерческую недвижимость показалась вам интересной?
Звоните нам, и мы покажем вам заинтересовавший вас объект, тел. +7 (914) 341 62 47.
Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть интересны предпринимателям, стремящимся диверсифицировать свои средства, чтобы не зависеть только лишь от финансового состояния своего бизнеса и иметь альтернативные источники постоянного дохода.
