Владивосток за последние годы заметно вырос и продолжает развиваться. Новые микрорайоны, дороги, развязки, мосты… Власти города, градостроительный совет и действующие застройщики ищут точки соприкосновения. И это взаимодействие стало давать свои плоды. В исторические здания центра города застройщики и реставраторы привносят новую жизнь, создают прогулочные зоны, новые кафе, магазины и модернизируют здания под нужды современного города.
Какие достижения и проблемы есть в этом направлении во Владивостоке рассказал генеральный директор ООО «Ареал-Девелопмент» Александр Шмидт.
Справка «К». Компания «Ареал-Девелопмент» оказывает полный спектр девелоперских услуг, в том числе управление инвестициями и активами. В числе успешно реализованных проектов компании несколько знаковых для Владивостока объектов: реконструкция Большого и Малого ГУМов, а также ставший украшением города жилой комплекс «Маринист». Сейчас в процессе строительства находится жилой комплекс Novatoria.
— Александр Сергеевич, сохранение архитектурного наследия — один из основных принципов градостроительной политики или, если хотите, философии любого города с историей. Владивосток тут не исключение. Ваша компания имеет большой опыт в реновации значимых исторических объектов нашего города. А чем вы руководствуетесь, когда беретесь за очередной проект? Давайте возьмем реставрацию вашей командой Владивостокского ГУМа. На какие моменты было обращено особое внимание? Какие меры были предприняты для сохранения первоначального архитектурного облика уникального здания?
— При работе с памятниками архитектуры основная задача состоит в том, чтобы выявить предметы охраны — культурные и исторические аспекты, которые имеют реальную ценность, и интегрировать их в нынешние реалии, чтобы вдохнуть в здание новую жизнь. Важно также найти компромиссы с арендаторами, которые будут использовать эти площади. При реставрации ГУМа перед нами стояла задача максимально сохранить исторический экстерьер и интерьер здания, несмотря на жесткие требования ретейла.
Так, нам необходимо было сделать площадку ГУМа соответствующей требованиям бренда Zara, чтобы впоследствии они смогли открыть здесь свой магазин, но в то же время было необходимо сохранить в первозданном виде существующую напольную плитку, имеющую историческую ценность. Мы нашли компромисс: плитка местами была интегрирована в новый интерьер, а местами бережно спрятана под специальным покрытием, которое впоследствии возможно будет с легкостью убрать. В процессе реконструкции мы даже провели показательный демонтаж нового покрытия под камеры журналистов и в присутствии представителей надзорных органов в сфере охраны объектов культурного наследия. Таким образом мы и сохранили исторически значимые элементы здания, и сделали его пригодным для захода бренда с мировым именем.
Наша команда также занималась реконструкцией Малого ГУМа с его пристройкой, оставшейся с советских времен. Главное в этих проектах — сохранение, реставрация, возможность подарить вторую жизнь уникальному объекту.
Кроме того, нашей командой был разработан интересный проект комплексной работы с историческими зданиями в центре города. Как известно, принадлежавшие некогда торговому дому Кунста и Альберса инженерная школа ДВФУ и музыкальная школа образовывали так называемый внутренний двор ГУМа. Идея нашего проекта заключалась в том, чтобы весь этот двор замкнуть в единое пространство и предоставить качественное микроквартальное решение: полностью сохранить внешний вид зданий улиц Адмирала Фокина, Уборевича, Светланской и при этом объединить их в единый ансамбль в центре города. В результате реализации проекта должны были появиться обширные парковки для автомобилей, новые кафе и рестораны, бутики, офисы и другие качественные коммерческие площади. Возможно, что со временем этот масштабный проект будет воплощен в жизнь.
— Риски, связанные с реновацией старинных зданий, довольно высоки. Многое зависит от исторической значимости объекта, его правового статуса, состояния строений и коммуникаций. С какими трудностями вам приходится сталкиваться на объектах?
— Несмотря на то что качество строительства раньше было довольно высоким, а в строительство Владивостока много вкладывались и иностранные участники, в том числе технологиями, основные риски при реконструкции заключаются в большом количестве неизвестных. Как правило, на исторические сооружения отсутствуют достаточные изыскания и исследования, поэтому реальное состояние здания довольно сложно оценить. А это выливается в самые различные риски. И не только финансовые.
К примеру, мы делали реновацию Дома книги. В рамках изысканий выяснилось, что нагрузка на фундамент из-за грунтовых вод очень высокая. Единственным вариантом сохранения здания стал демонтаж внутренних перекрытий, что позволило усилить фундамент. При этом внешне здание полностью сохранилось. Кстати, нам удалось даже реконструировать и сохранить балконы, которые изначально были признаны аварийными.
Еще один важный фактор, который необходимо учитывать, — это особенности законодательства. К историческим зданиям применяется иной метод регулирования в отличие от строительства жилого комплекса. Это и отдельные законы, и историко-культурные экспертизы, причем только государственные, а не частные, всевозможные общественные слушания, специальные лицензии у подрядчиков на реставрационные работы и прочие нюансы. Из-за такого большого количества факторов реставрация зачастую обходится гораздо дороже, чем строительство нового здания.
— А есть ли у вас и вашей команды внутренняя потребность и желание сохранить, улучшить, вернуть первозданный вид?
— Несомненно. Очень важно сохранять наше архитектурное и историческое наследие. Это показатель ответственности застройщика. Та же уникальная с точки зрения исторической ценности Миллионка сегодня — это нагромождение надстроек, часто бездумных пристроек. Далеко не всегда подобный подход положительно отражается на облике города. Поэтому важно иметь широкий взгляд на возможности современного использования исторических объектов.
Например, ведь вряд ли построенная сто лет назад условная конюшня нужна кому-то просто в отреставрированном виде — в нее необходимо вдохнуть жизнь, приспособить под нужды современного общества. А без этого многие исторические здания могут быть просто утеряны — и такие примеры, к сожалению, не редкость.
В историческом центре Владивостока в этом плане много перспектив. Тем более сейчас есть законы, которые позволяют изымать здания у нерадивых собственников, тех, кто занимается самоуправством, не соблюдает требования надзорных органов в сфере историко-культурного наследия, не следит за состоянием здания. Думаю, что, с точки зрения сохранения и реконструкции исторических зданий, привнесения в них новой жизни, в нашей стране лидирует Санкт-Петербург. Там очень грамотно работают над сохранением архитектурного наследия, умеют находить этот тонкий баланс, или, скорее, зону соприкосновения историко-культурной ценности и современных потребностей горожан.
— Требует ли работа с памятниками архитектуры особых знаний, кадров, материалов?
— Как правило, эти работы действительно должны выполняться реставраторами или под их чутким контролем. В нашем городе это штучные специалисты — с хорошим художественным образованием, соответствующим опытом работы и хорошим знанием уникальных исторических объектов. Это также может удлинять реставрационный процесс и делать его более дорогим – ведь в этой сфере практически нет конкуренции.
Также требуются и особые материалы, нельзя, к примеру, покрасить памятник простой краской. Подбираются специальные составы, колеры. Требования очень высокие.
— Это российские материалы? Санкции не влияют на ситуацию на этом рынке?
— В основном российского производства, практически все делается у нас, здесь проблем я не вижу.
— Скажите, правда ли, что компания «Ареал-Девелопмент» имеет отношение к созданию памятника Элеоноре Прей?
— Дом книги, над которым мы работали, соседствовал со зданием, где проживала Элеонора Прей. Когда мы начали работать с историко-культурным сообществом города, они высказали пожелание: есть такая идея, есть меценат, который оплатил создание скульптуры, но нет средств и нет понимания, куда этот памятник поставить.
Фактически у нас сложился клуб единомышленников: администрация города, эксперты-историки, меценаты, создавшие памятник, и мы. На тот момент фигура уже была отлита, она ожидала монтажа достаточно длительное время. Совместно с одним из архитекторов города был сделан проект расположения памятника, определились с локацией. После этого наша компания профинансировала монтаж памятника. Так получилось, что мы поучаствовали в этом подарке Владивостоку.
— Опять наружу просится слово «уникальный».
— Да, теперь к Элеоноре Прей водят экскурсии. Дополнительно мы отреставрировали и лестницу, которая ведет вверх от Светланской к дому этой удивительной женщины, хотя формально она не входила в границы нашего объекта. Но поскольку состояние лестницы было плачевным, мы выступили с инициативой провести реставрационные работы.
— Как можно было бы улучшить синергию бизнеса и властей города?
— Бизнес готов уже сейчас финансировать благоустройство городских пространств. Как вариант, можно определить какой-то процент муниципальной территории для благоустройства в районе возведения новых объектов. Эти земли возможно передать застройщикам для последующего благоустройства. Более того, многие застройщики будут рады выполнить данные работы, чтобы сделать территорию вокруг своих объектов ухоженной и благоустроенной. Насколько я знаю, существующая администрация активно работает в этом направлении. На одном из наших проектов мы совместно с администрацией города нашли возможности выполнить ремонт муниципальной дороги за счет средств застройщика.
— В целом, на ваш взгляд, сохранение архитектурного наследия не исключает ли развития города, не тормозит ли его?
— Не думаю. Опыт Санкт-Петербурга показывает, что исторические здания можно реставрировать и приспосабливать под современные условия жизни. Хотелось бы, чтобы и центр Владивостока оставался единым историческим ансамблем. Не должно быть в этом месте никаких «пломб» и «наклеек».
— Каким вы видите фронт работ во Владивостоке, есть потенциал? Есть работа в других городах?
— В первую очередь мы работаем во Владивостоке и для Владивостока. Мы очень любим наш город, и я считаю, что необходим комплексный подход к работе с историческим центром, ведь здесь все еще много заброшенных или просто разрушающихся и практически неиспользуемых зданий, которые нуждаются в реконструкции и реставрации. Ими нужно заниматься, адаптировать под новые условия жизни. Тогда будет не только сохранен исторический облик нашего уникального города, но и появятся новые площади для его развития.
