В 2018 г. строительный комплекс Приморья ввел в эксплуатацию более 500 тыс. квадратных метров общей площади жилья, что на 29% превысило показатели 2017 г. В текущем, 2019-м строительство во Владивостоке снизило темпы. Во многом сложившаяся ситуация связана с поправками в ФЗ-214, призванными максимально обезопасить дольщиков, введением зон КУРТ, нехваткой земельных участков под строительство и различными административными препонами. Представители общественности продолжают акции протеста против застройки под лозунгами «Строительству – бой!» По их мнению, лимит мест для возведения новых зданий в черте Владивостока закончился. При этом темпы дефицита жилья продолжают расти, а цены за «квадрат» неумолимо ползут вверх.
Миллион «квадратов» в год
Несмотря на то что ряд крупных компаний-застройщиков за минувший год покинули рынок или заморозили деятельность на неопределенное время, планы администрации края на ближайшие годы достаточно амбициозные. Так, в ходе торжественного собрания, посвященного Дню строителя, которое прошло в четверг, 8 августа, глава Приморья Олег Кожемяко подчеркнул, что главная задача региона – решить вопросы жилищного строительства. «Для этого нужно переходить на этапы комплексного развития. Сегодня мы строим около 500 тыс. квадратных метров, по национальному проекту нам необходимо увеличить объемы жилищного строительства – в течение четырех лет выйти на миллион квадратных метров жилья в год и более», – обозначил губернатор.
Алишер Аббасов, генеральный директор ИСК «Система»: «Вопрос количества вводимого жилья для власти Приморского края сейчас в особом приоритете. Но как будут реализованы на практике планы главы города, касающиеся увеличения ввода жилья в Приморье до 1 млн кв. м в год, вопрос «второй». На сегодняшний день в рамках действующих ПЗЗ не менее 400 компаний, являясь резидентами СПВ, подали заявки на строительство жилья во Владивостоке. Около 160 заявок находится в процессе детального рассмотрения. Это с одной стороны. С другой – инвестиции в строительство в сложившейся ситуации – шаг рискованный. Принимая во внимание точку зрения общественности, которая, как правило, выступает против любой застройки в городе, власть зачастую принимает решения не совсем объективно».
Попытки диалога в разрезе решения текущих проблем и способов реализации поставленных задач проявляются на отдельных встречах, в том числе в рамках медиасаммита, говорят эксперты. Но какого-то движения к понятной цели пока не происходит.
Александр Голутвин, генеральный директор DNS Development: «Во Владивостоке недавно создана ассоциация застройщиков, и от ее имени началось строительство диалога с городскими властями. Если говорить о какой-то системной работе между бизнесом и городскими властями о том, что бизнес активно вовлекают в обсуждение по развитию города, то этой работы пока все еще не видно. Я глубоко убежден, что в этой области у нас много совместных точек соприкосновения. В первую очередь, на мой взгляд, при взаимодействии чиновников и бизнеса должны совпадать цели. Если они будут разные, то ни о какой совместной работе в области развития жилищного строительства смысла говорить нет».
«Вопрос, что именно нужно предпринять для решения проблем современной застройки, перед местной властью пока не ставится, — комментирует председатель собрания Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир Исаков. – Позитивный момент в том, что на сегодняшний день уже создана городская комиссия, которая, как мы надеемся, сможет найти эффективные способы решения вопросов, связанных со строительством во Владивостоке. Кроме того, наша ассоциация вышла на краевой уровень и взаимодействует с департаментом градостроительства, напрямую обсуждая с курирующим вице-губернатором и с Центром развития территории различные нормативные акты местного значения. Уже в ближайшее время станет понятно, в какие принятые решения это выльется».
Тем временем стычки между застройкой и общественностью набирают обороты. Первые хотят строить, вторые – озеленить.
ЖК «Формат» является примером комплексной многоквартирной застройки.
Убийственные митинги
Общественники бьют во все колокола: «легкие» города вырубаются. Застройка захватывает все новые территории, не предназначенные для строительства. Парковых зон и скверов катастрофически не хватает, а дома уже лепятся друг к другу.
Представители строительного бизнеса с такой точкой зрения согласны лишь частично. Большинство считают столицу ДФО очень зеленым городом. Если смотреть на нее с высоты птичьего полета. С другой стороны, приходится признавать, что стоит пройтись по Владивостоку пешком, то практически везде можно заметить зоны дикорастущих растений и неблагоустроенность ландшафта городской среды. Понятие «благоустройство» даже в центральных гостевых частях города отсутствует.
«В моем понимании комфортный город – это город с плотной застройкой, но в то же время с большими общественными пространствами, где горожане могут комфортно проводить время. На мой взгляд, сегодня нужно направлять энергию не на борьбу с застройщиками, а на увеличение как раз таких зеленых зон, на благоустройство парков, скверов, палисадников и прочих территорий, которые необходимо обустраивать для комфортного отдыха жителей и гостей города», – считает Владимир Исаков.
Другой наболевший вопрос: где во Владивостоке вообще можно возводить жилые объекты? Если говорить об общественном мнении, народ априори против всех строек, где бы они ни шли. Срабатывает так называемая психология отрицания. Застройка порой проходит героический путь до этапа сдачи дома в эксплуатацию, в любой момент ожидая отзыва разрешения на строительство. Люди готовы отстаивать пустырь, где маргинальные личности распивают алкоголь, нежели согласиться на строительство.
Не секрет, что митинги, организованные несколькими недовольными жителями, могут остановить любую стройку во Владивостоке. Большинство представителей строительного бизнеса не против, чтобы план застройки территории проходил процедуру согласования с общественностью. Но только через общественные слушания, в кабинетах, цивилизованно, а не на стихийных акциях протеста.
Алишер Аббасов: «Представьте, мы получаем градостроительный план и уходим совершенно в другую инвестиционную фазу, начиная вкладывать «живые» деньги в проектирование объекта. Чтобы было понятнее, объясню: стоимость проекта жилого дома площадью 10 тыс. кв. м может доходить до 15 млн рублей – деньги немалые. И вдруг на основании недовольства местных жителей разрешение на строительство у компании отзывается. Это несправедливо».
Решением проблемы, считает Аббасов, может стать упрощение процедуры согласования проекта планировки территории. «На этом этапе мы готовы учитывать пожелания и мнения горожан. Но после принятия градплана власть должна позволить застройщику нормально работать, дав ему гарантию запроектировать и построить дом, несмотря ни на какие протесты. А пока, к сожалению, горизонта планирования у нас нет, как нет и четких правил игры. Инвестирование в строительные проекты становится убыточным и опасным. Соответственно, запрещая строительство, та же общественность сама становится катализатором для роста цен на квартиры», – говорит он.
Действительно, за последние пять лет цена на жилье во Владивостоке выросла в 2 раза — от 65 до 120 тыс. руб. за кв. м. А ведь это не предел. «Власти понимают, что дефицит нового жилья будет и в дальнейшем провоцировать рост стоимости квартир. И в результате сокращения количества возводимых жилых домов мы скоро увидим среднюю цену, приближающуюся к 150 тыс. руб за 1 кв. метр», – уверен Владимир Исаков.
Неплотная плотность
Как рассказал Александр Голутвин, плотность Владивостока на сегодняшний день – порядка 1800 чел./км2при том, что плотность Москвы – около 5000 чел./км2, плотность Токио и Нью-Йорка — 6000–7000 чел./км2, плотность Сеула — 16 000 чел./км2, плотность Парижа — около 20 000 чел./км2. Цифры говорят сами за себя. Но можно ли рассуждать о каких-то точках роста при низкой плотности застройки территории?
«В случае с Владивостоком нам повезло – у нас большая часть города в границах его территории не застроена. Если представить, что Владивосток был бы сопоставим по плотности с Москвой или Парижем, то в нашем городе проживало бы около 1,5–6,8 млн жителей», – рассказал Александр Голутвин, добавив, что в случае более плотной застройки город, безусловно, становится эффективнее.
«Лучше работает коммерческая недвижимость, так как на данной территории появляется возможность обслуживать гораздо большее количество людей. Большую актуальность приобретает общественный транспорт, начиная развиваться активнее, ведь спрос на него значительно повышается. Вся инженерная инфраструктура становится дешевле как в стоимости строительства, так и в эксплуатации. В более плотном городе значительно выше запрос на качественные общественные пространства, и, что важно, этими пространствами начинают активнее пользоваться», – пояснил генеральный директор DNS Development.
Эксперты настаивают: если говорить о плотности застройки во Владивостоке, нужно учитывать территориальные особенности города. Есть микрорайоны, состоящие из хрущевок, построенные более полувека назад, и домов 83-й серии (панельный тип), основные годы строительства которых — 70-е при сроке службы 50 лет.
«Эти микрорайоны застроены довольно плотно, но современный жилой объект возводить в таких местах нет смысла. Гораздо правильнее обустроить на свободных участках рядом с ними парки и скверы, современные парковки, которые не строились во Владивостоке с конца 80-х», – говорит председатель совета директоров ГК «Эскадра» Борис Поздняков.
Однако есть обратная сторона медали. Половина Владивостока представляет собой бараки и дома, давно подлежащие сносу и расселению. «Деревянная» застройка оккупировала районы Эгершельда, Гайдамака, Голубиную падь, улицы Комсомольскую, Фастовскую, Брянскую, Сибирскую, Школьную, 1-ю, 2-ю и 3-ю Строительные и многие, многие другие. Эти постройки не представляют собой ничего ценного в историческом или архитектурном плане. Условия жизни людей в них соответствуют XIX веку, их нужно сносить и возводить новые дома.
В более плотном городе значительно выше запрос на качественные общественные пространства, и, что важно, этими пространствами начинают активнее пользоваться.
Алексей Исаков, заместитель генерального директора ООО «Восточный ЛУЧ»: «По сравнению с Европой наш город достаточно просторный. Вместе с тем здесь есть свои тонкости, которые нужно менять. Например, делать тротуары – у нас половина города без пеших зон. Очень много полуразрушенных участков, которые придают городу нелицеприятный вид трущоб. Часть Владивостока построена в середине прошлого века и нуждается в реновации. Но при застройке города, конечно, нужно корректировать дороги, парковки, парковые зоны. В спланированном городе все должно быть рядом!».
Тем не менее, несмотря на созданные общественные советы по обеспечению качественным жильем, Градсовет, общественные слушания и т. д., ситуация в лучшую сторону в разрезе понимания, как должна осуществляться застройка города, не меняется. Например, Градсовет сегодня – это только совещательный орган, мнение которого не обязательно к исполнению. Особого влияния на строительную отрасль он не оказывает. А ведь очевидно, что судьбу города должны решать профессионалы, уверен заместитель председателя Союза архитекторов России по Приморскому краю Андрей Борняков: «Безусловно, принимать решение о том или ином строительстве должен Градсовет. Вопросы плотности в части существующей застройки участка, этажность дома, будущего облика здания, насколько объект будет вписываться в существующую застройку – все это должно обсуждаться на профессиональном сообществе. И только тогда, когда будет создан орган из профильных специалистов, чье решение будет окончательным, отрасль вновь станет привлекательной для инвесторов и, что самое главное, для самих горожан».
Отметим, что огромная часть Владивостокского городского округа занята военным ведомством и эти земли изъяты из оборота жилого землепользования. Таким образом, убрав все участки, непригодные для строительства, окажется, что строить можно лишь на незначительной площади.
«КУРТные» барьеры
На сегодняшний день зоны КУРТ (комплексное устойчивое развитие территорий) накрывают не менее 60% Владивостокского городского округа. И, несмотря на то что идея федерального законодателя носила благой характер, в случае Владивостока из КУРТа сделали очередной барьер для развития города, считают эксперты.
Александр Голутвин, как и его коллеги, уверен, что КУРТ в качестве инструмента, позволяющего решать вопросы застройки в правовом поле, очень правильный. Но на сегодняшней стадии реализации он требует тщательной доработки.
«В Москве, к примеру, через данный инструмент реконструируют старые производственные площадки, которые находятся в городе и не отвечают современным тенденциям развития столицы. Такие площадки могут быть использованы под жилищное строительство, и в данном разрезе это работает. Но нужно понимать, что КУРТ – это молодой инструмент, им еще нужно учиться пользоваться. В нашем городе, на мой взгляд, проблема заключается именно в реализации данной инициативы. Мало половину города накрыть территорией КУРТ, эту деятельность нужно администрировать. На сегодняшний день я могу точно утверждать, что реализация идеи КУРТ «хромает на обе ноги». С подобным подходом застройщики будут реализовывать свои проекты в КУРТах в последнюю очередь и скорее от безысходности. Мы, например, уже более шести месяцев согласовываем документацию по планировке территории в рамках одного из наших проектов, находящегося на территории КУРТ. И столько же времени потратили на согласование, которое, в принципе, можно проходить бесконечно. Тогда как в нашем случае все можно было построить и сдать за полгода», – рассказал Александр Голутвин.
Как правило, к увеличению сроков утверждения проекта приводит нежелание городских властей быть вовлеченными в процесс согласования, превращая его в сплошной формализм и отписки. «Как говорится, хочешь делать дело – ищи возможности, нет – ищи причины. Чаще всего современные чиновники ищут причины, руководствуясь принципом «запретить проще, чем разрешить», и не могу сказать, что это только их вина. К сожалению, такова сложившаяся система», – разводит руками Андрей Борняков.
А Владимир Исаков, озвучивая личное, субъективное мнение, поясняет: «Во-первых, сроки рассмотрения проектов планировки необходимо жестко регламентировать. А во-вторых, я бы оставил зоны КУРТ там, где действительно требуется реконструкция зданий и застройка априори необходима. Речь идет о территориях, на которых до сих пор расположены бараки, подлежащие сносу, о частном секторе, требующем расселения и современной застройки, а также об исторической части города. Все остальные территории от зон КУРТ было бы правильнее освободить. Ведь изначально этот механизм не задумывался как способ ограничивать строительство».
Проекты, нужные людям
Несмотря на непростые времена, некоторые застройщики продолжают наращивать темпы строительства, и это радует.
Александр Голутвин рассказал о некоторых проектах, реализуемых компанией DNS Development: «Буквально недавно, в начале 2019 г., мы запустили собственный домостроительный комбинат, который занимается выпуском изделий из сборного железобетона, это в том числе трехслойные стеновые панели с фасадом, однослойные стеновые панели, колонны, ригели, плиты перекрытия, лестницы, балконные плиты, сваи. Первая продукция уже используется при застройке другого нашего проекта — ЖК «Формат», который является примером комплексной многоквартирной застройки. Комплект будет располагаться на полуострове Де-Фриз, недалеко от нашего загородного поселка. В комфортных 2–5-этажных многоквартирных домах будет школа и детский сад.
Всего в ЖК «Формат» будет порядка 700 квартир, весь район будет рассчитан примерно на 2500 тыс. жителей. Строить ЖК «Формат» мы только начали, закончить строительство в полном объеме планируем через два года, но первые квартиры (все с чистовой отделкой) поступят в продажу уже в следующем году».
