Почему в Приморье так и не сформировалась культура загородной жизни?

Выступавшее многие годы драйвером роста рынка жилья малоэтажное строительство перестало быть таковым. Согласно Росстату, с 2014 г. доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в общем объеме возведения жилья по краю упала примерно в два раза. В начале текущего года показатели еще более катастрофичные: в январе 2017 г. ввод жилья населением по сравнению с аналогичным периодом 2016-го снизился в 3,5 раза, до 1 тыс. м2, или доли в 6%. Почему Приморье остается на низших ступенях эволюции малоэтажного домостроения?

«На примере жилого комплекса «Анютинские дачи» я сделал вывод, что у нас в Приморье рынка малоэтажных домов попросту нет. За три года в поселке на 200 домов было распродано 70% земельных участков и ни одного дома, которые предлагались на разной стадии готовности, начиная от фундамента и заканчивая с отделкой под ключ, — сетует Борис Поздняков, генеральный директор ГК «Эскадра-П». — Русский человек — творческая личность, у него свои представления о будущем жилье, и он воплощает их с нуля, как маленький бог-творец. В Приморье пока не сформирована культура загородной жизни, нет понимания, как должен быть налажен быт поселка, какого размера, стиля, отделки должны быть дома, газоны. Мы только идем к этому, в то время как наши ближайшие соседи давно живут по четким стандартам. К примеру, в Японии вообще не понимают, как можно продавать земельные участки, там предлагают только готовые стандартизированные дома».

Получить первое представление о сегодняшнем состоянии коттеджного строительства в крае можно довольно простым способом: достаточно проехать в пригородные районы Владивостока. Там либо хаос построенных в 1990-е «пригородных» дач, либо дикие поля.

«На региональном рынке практически нет предложений комплексной застройки в малоэтажных поселках, но это как раз тот случай, когда предложение может рождать спрос», — уверен Сергей Косиков, генеральный директор ООО «Городской риел­торский центр».

Среди хаоса

Развернуть вектор внимания — пусть и не на 180 градусов — в сторону «малоэтажки» должен был кризис 2008 г., когда строительство малоэтажного жилья официально было признано оптимальным способом решения жилищного вопроса в стране. Но коттеджное строительство так и не смогло выйти из тени строительного мейнстрима: инвесторы, девелоперы, застройщики направляли ресурсы преимущественно на проекты строительства многоэтажного жилья. Индифферентное отношение к проектам малоэтажной застройки до последнего момента диктовалось интересами «старых» игроков. Как результат, из всех проектов ИЖС, реализованных на региональном рынке, наиболее удачным собеседники «К» признали клубный поселок Грин Парк.

«Однако это таунхаусы, общая стенка с соседом, так что назвать Грин Парк поселком в классическом понимании этого слова будет неправильно, и представьте, если таунхаус стоит от 15–18 млн рублей, сколько же должен стоить дом на отдельной территории в таком ЖК? Миллионов 30. Во Владивостоке очень немногие обладают соответствующей покупательной способностью», — говорит Алексей Платов, директор «ИНВЕСТ БИЛДИНГ-М».

Сегодня цены на малоэтажное жилье бизнес-класса в зависимости от степени готовности объекта составляют порядка 90–180 тыс. руб. за 1 м2. «В экономклассе стоимость «квадрата» достигает 70 тыс. рублей, то есть ниже, чем в квартирах. Но надо учитывать, что квартира 60 м2 и дом 100 м2 примерно одинаковы по наличию полезной площади, так как в частных домах много пространства используется как техническая площадь», — рассказал Сергей Косиков.

Так быть не должно

Почему интерес к ИЖС схлопывается? По словам экспертов, «малоэтажка» — более сложный и рискованный сегмент, в случае комплексной застройки, ко всему прочему, требующий совершенно другого бюджета, нежели многоэтажное строительство. «Если допустить просчет и построить больше жилья, чем будет на него спрос, есть риски получить не рост, а падение цены», — отмечает Сергей Золотавин, главный инженер ГК «Капиталстрой».

Впрочем, исключен ли при малоэтажном строительстве привычный «долгострой», когда из-за недостатка финансирования или непредвиденного изменения конъюнктуры затягиваются сроки сдачи объекта в эксплуатацию, — вопрос неоднозначный. Несколько десятков квартир в недостроенном высотном доме действительно могут оказаться тяжким бременем для инвестора. Но можно ли сказать то же самое о малоэтажной застройке, где дома заселяются по мере их готовности?

Роман Куриленко, директор строительной компании «Нитра»:

«Стандартная ситуация — когда застройщики планируют благоустроенный коттеджный поселок, но средств не хватает, и они начинают искать заказчиков. Это очень непростая задача, учитывая, что на той же Седанке участок 10 соток может стоить от 6 до 10 млн рублей. Конечно, такая неопределенность самым плачевным образом сказывается на итогах строительства».

Алексей Бойко, генеральный директор ООО «Зима Южная»:

«Сравните: один человек на 15 сотках или 200 человек на тех же самых 15 сотках. Для застройщика чем больше этажей, тем лучше».

Среди главных причин, тормозящих развитие малоэтажного домостроения, наиболее болезненной эксперты считают отсутствие инфраструктуры — инженерной, дорожной, социальной.

«Когда в зоне доступа нет нормальных магазинов, аптек, не говоря уже о поликлиниках, когда в дождь подъездные пути становятся непроезжим болотом, — это серьезно снижает качество жизни. Я сам живу за городом и на собственном примере знаю, насколько важны проблемы комплексного благоустройства для малоэтажной застройки. Без государственной поддержки их не решить», - считает Алексей Платов.

Оседлать технологии

Наряду с инфраструктурными проблемами тормозят малоэтажное строительство коррупционная составляющая, монополия сетедержателей и отсутствие эффективных мер господдержки (программ «Дальневосточный гектар» и «Жилье для российской семьи» явно недостаточно). То, как можно развивать сегмент ИЖС благодаря частно-государственному партнерству, прекрасно характеризует опыт Америки и Канады, где в свое время земли передавались под «освоение» практически бесплатно, а вся необходимая инфраструктура подводилась за счет государства, отмечает архитектор Иосиф Эйдис.

В то же время иностранных инвесторов отталкивает специфика российского рынка, полного неопределенности.

«Конечно, с коррупцией надо бороться, с другой стороны, за последние два года в градостроительном департаменте сменилось четыре руководителя, политическая нестабильность — один из факторов, по которым иностранные инвесторы не заходят на российский рынок.

Для корейцев, японцев очень важны договоренности, но о каких договоренностях идет речь, если их гаранта завтра могут поменять? Кроме того, те же японцы готовы просчитывать свои проекты до последнего цента. Они не понимают, как можно запроектировать объект на 5 млрд, а в конечном итоге потратить 15», — рассказал один из собеседников.

Также, по мнению некоторых экспертов, сегмент малоэтажного домостроения мог бы развиваться активнее, если бы девелоперы пересмотрели свое отношение к технологиям.

«Почему так мало удачных проектов комплексной малоэтажной застройки? Я думаю, проектировщикам надо перестать мыслить шаблонно и больше полагаться в данном вопросе на накопленный мировой опыт. Вопросы создания энергоэффективных особо малых (сверхкомпактных) домов у нас рассматриваются примерно как вопросы нетрадиционного врачевания в отечественной медицине: почти никак и, самое главное, без государственной поддержки. А это «почти» в вопросе энергоэффективности сводится к тому, что типовому проекту добавляется дополнительный контур утепления, не меняя концепции в целом», - говорит Сергей Золотавин.

В качестве одного из современных энергоэффективных решений Сергей Золотавин приводит купольные дома, которые, несмотря на единичные примеры, все еще выглядят фантастической архитектурой будущего на российском рынке, а, к примеру, в Японии удачно интегрированы в жизненную среду.

«Меняется время — меняются технологии. Кирпич как строительный материал умер, и памятник ему поставлен. Дело не в моде, а в том, что сегодня востребованы энергосберегающие решения, потому что «отапливать атмосферу» люди уже не хотят, а кирпич требует дополнительной теплоизоляции.

На смену ему пришли СИП-панели, каркасное домостроение. Основной материал — все-таки газобетон: в России есть предприятия, которые выпускают совершенно изумительные изделия, собранные на клею.

Если говорить о технологиях будущего, то, думаю, стоит посмотреть в сторону Китая, где распечатывают дома на 3D-принтерах. Завод по производству пенобетона может уместиться в большой комнате — из этого материала печатают дом. Сам 3D-принтер представляет собой полностью автоматизированную систему, с помощью которой можно в короткие сроки и с минимальными трудозатратами создать довольно качественное жилье.

Если кто-то у нас в России оседлает эту технологию, то сделает большое дело», - говорит Иосиф Эйдис.

Дмитрий Ионов, директор торгового дома «Модерн Инжиниринг Системс»:

«Сегодня на рынке появилась много эффективных технологий, которые отлично подходят для частного сектора. Например, продукт наших партнеров - новое поколение автоматических насосных установок для систем водоснабжения частных домов SCALA 2.

SCALA 2 обеспечит постоянный напор воды, даже если вы используете несколько точек водоразбора одновременно. Благодаря встроенным элементам автоматически регулирует свою работу, адаптируясь к параметрам расхода в системе водоснабжения.

Такая установка отличается наличием встроенного датчика, который постоянно измеряет давление на выходе из насоса. Если давление падает ниже необходимого уровня, производительность оборудования тут же повышается. Это можно назвать интеллектуальным управлением, а результатом является постоянное давление воды в трубопроводе.

Современные энергоэффективные решения позволяют экономить значительное количество энергии и ресурсов и сделать жизнь в собственном доме по-настоящему комфортной, поэтому, планируя малоэтажное строительство, не стоит упускать их из вида».

Возможности роста

Прогнозируя дальнейшие перспективы малоэтажного домостроения в Приморье, собеседники выразили мнение, что этот сегмент будет развиваться по-прежнему благодаря индивидуальному домостроению, то есть «рынка земельных участков — с подрядом или без».

«Сейчас активно отстраиваются Де-Фриз, Надеждинский район. Исходя из общения с клиентами могу сказать, что многие стараются поменять квартиру на собственный дом, - считает Роман Куриленко. - И если раньше основная категория заказчиков была из возрастной категории «50 плюс», сегодня появилось достаточно молодых людей, семейных пар, которые «строятся в ипотеку».

По словам застройщиков, гармонизации цен будет способствовать законодательное регулирование рынка. Если раньше перекупщики на начальном этапе строительства могли перехватить «квадрат» за 60 тыс. руб., чтобы потом реализовать за 120, сегодня возможности для спекуляций резко сократились благодаря новым условиям договоров долевого участия, а также повышенному имущественному вычету, который распространяется на продажу недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет. В то же время застройщикам стало тяжелее «делать деньги из земли» в связи с изменениями законодательства, направленными на максимальное вовлечение в рыночный оборот государственных и муниципальных земель. Предоставление бизнесу участков через предварительное согласование отменено. Новая редакция Земельного кодекса следует принципу: «Все — через торги, за редкими исключениями».

«Сегодня покупатель в большинстве своем хочет приобрести земельный участок и построить дом, как он его видит, однако действительно качественное решение под ключ с сопутствующей инфраструктурой будет востребовано. Рынок развивается, и, думаю, уже через год заявят о себе новые системные игроки, которые будут реализовывать именно проекты комплексной застройки. Не буду раскрывать информацию, но среди них есть одна зарубежная компания», - добавляет Сергей Косиков.

Сергей Золотавин:

«На мой взгляд, преимущества малоэтажного строительства следующие: первое — уменьшение объемов геологических изысканий. Второе — высокая скорость строительства. То есть дольщик не ждет сдачи дома годами — работы занимают один сезон: от лета до лета с перерывом на зиму. Технологии уже позволяют строить еще быстрее. Третье — уменьшенные расходы на конструктив (меньше бетона в пересчете на условный квадратный метр), меньше оборудования (нет лифтов, отсутствие насосных станций). Четвертое — уменьшение затрат на проектирование. Отсутствие специализированных разделов проекта, отсутствие необходимости прохождения строительной экспертизы. И пятое — уменьшение затрат на строительство (нет стационарно устанавливаемого башенного крана и подъемников), уменьшение земляных работ (фундамент иного типа).

Однако малоэтажные дома занимают достаточно большую площадь (площадь застройки) по отношению к суммарной жилой (или продаваемой) площади квартир. Поэтому возможность строить такие объекты в деловой части города отсутствует (слишком высока там стоимость земли). Следовательно, удел таких домов — периферия. Малоэтажками можно застроить осваиваемые территории для последующего привлечения покупателей, причем без каких-то этапов строительства, а под конкретного заказчика. Риск заморозить работы в данном случае отсутствует — строится столько объектов, на сколько нашлось покупателей. Подвод сетей также «гибкий».