Отложенный спрос российских покупателей вернулся на рынок зарубежной недвижимости, однако приоритеты инвесторов изменились вместе с экономической конъюнктурой, сообщает деловой еженедельник «Конкурент».
«В 2017 г. на рынке закрепятся и станут еще более выраженными две тенденции. Во-первых, россияне будут больше вкладывать капитал в краткосрочные (2–3 года) проекты редевелопмента на растущих европейских рынках. Такие инвестиции приносят 12–15% годовых против 4–6% при простом арендном бизнесе. Проекты редевелопмента будут особенно популярны в Испании, где цены с 2007 г. упали на 40%, и с 2016 г. по 2020 г. могут вырасти на 20%. Во-вторых, инвесторы продолжат активно брать займы в европейских банках, чтобы создать эффект кредитного рычага и тем самым увеличить доходность на 2–3% годовых», — прогнозируют эксперты Tranio, крупнейшего в России брокера зарубежной недвижимости.
Один из самых перспективных рынков Европы в 2017 г. — Бухарест. По данным румынского сайта Imobiliare.ro, с 2008 по 2016 годы цены на жилье в этом городе упали на 35,4% — с 1771 до 1144 евро/кв. м. Аналитики Tranio считают наиболее интересной для инвестиций недвижимость Мадрида и Барселоны. Как сообщает портал Idealista.com, с 2008 г. цены в испанской столице снизились на 23,3% и начали повышаться только в 2015-м. В третьем квартале 2016 г. жилье здесь продавалось в среднем за 2902 евро/кв. м.
Среди горячих рынков 2017 г. также София, Дублин, Лиссабон, Братислава, Варшава.
Инвесторам, не склонным рисковать, Tranio рекомендует рассмотреть шесть городов Европы, где цена квадратного метра показала наименьшие колебания во время кризиса и сохранит тенденцию к росту как минимум до 2020 г. (по оценкам Trading Economics), — Берлин, Лондон, Вена, Стокгольм, Хельсинки и Люксембург.
Как отмечают в Knight Frank, за январь 2017 г. интерес российских покупателей к элитной недвижимости Лондона вырос втрое: риелторы получили в три раза больше запросов на покупку премиального жилья в британской столице, чем в ноябре и декабре 2016 г. Причина — возвращение на рынок отложенного спроса после Brexit и падение курса британского фунта стерлингов. «Совокупно за пять лет (с 2017 г. по 2021 г.) рост цен на премиальную недвижимость в центральном Лондоне составит 20,8%», — делится прогнозами Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России. Победа на президентских выборах Дональда Трампа вернула интерес и к рынкам США — Knight Frank оценивает эту динамику в 35% за первые три недели ноября 2016 г. Самые дорогие страны с точки зрения покупки недвижимости — Гонконг, Сингапур и Швейцария. К примеру, в Гонконге стоимость квадратного метра превышает 884 тыс. руб.
Но, выбирая жилье за границей, надо ориентироваться не только на стоимость «квадрата», перспективы капитализации и простоту сделки. Чужой рынок встречает и другими подводными камнями: местная система налогообложения, затраты на содержание дома, различные нюансы законодательного характера могут обесценить вложение. По мнению Татьяны Чурсиной, директора агентства недвижимости «Мегаполис», наиболее безопасны в этом отношении страны Прибалтики — Литва, Латвия и Эстония: «В Литве иностранцы могут свободно приобретать любые объекты недвижимости, за исключением земельных участков. В Латвии не разрешается приобретать недвижимость только в пограничных районах, рядом с дюнами, в водозаборной полосе. В Эстонии ограничения касаются лишь покупки земли в некоторых местностях около заповедников.
Покупка недвижимости в этих странах дает право на многократную шенгенскую визу с правом пребывания шесть месяцев в году. А затем упрощает получение вида на жительство. В Латвии при сделке от 250 тыс. евро вы можете получить вид на жительство сроком на пять лет: он оформляется также на членов семьи собственника латвийской недвижимости — жену (мужа) и несовершеннолетних детей.
Сдавая жилье в аренду, можно получать неплохой доход. И очень важный плюс — в этих странах понятное законодательство, меньше риска нарваться на мошенников, столкнуться с неправильным оформлением недвижимости. Не надо действовать через переводчика — вы сами понимаете все, что вам говорят, что именно вы подписываете.
Около 8% в целом от стоимости сделки обойдутся: государственная пошлина за закрепление записи о праве собственности в Регистр или Земельную книгу; канцелярская пошлина; вознаграждение нотариусу за заверение договора и просьбы о закреплении прав собственности; процентная ставка налога на недвижимость составляет 1% от кадастровой стоимости имущества. Налог уплачивается раз в квартал в размере одной четверти от годовой суммы налога.
Затем по простоте сделок идут Болгария, Турция, Греция и Таиланд».
Массовый интерес к недвижимости в Таиланде возник примерно в 2008–2009 гг., когда туристический поток из РФ в страну начал увеличиваться на 40–50% ежегодно. Строящееся жилье класса ресорт в курортных зонах стоимостью от 60 до 80 тыс. батов (на тот момент — 61,8–82,4 тыс. руб. за 1 кв. м) было выгодным для инвестиционного портфеля. Сегодня ситуация изменилась.
Надежда Богатырева, генеральный директор агентства недвижимости «Золотой город»: «Жилье в Таиланде приобретали в основном под инвестпроекты, и если раньше это было очень интересно при цене студии 1 млн рублей и последующей ее сдаче в аренду за 15–20 тыс. рублей в месяц, то при цене два миллиона спрос российских инвесторов резко упал».
Хотя рынок и «устаканился» со стабилизацией курса валют, к докризисному уровню он не вернется в ближайшие годы, отмечают эксперты. Виталий Кулюшин, почетный консул Таиланда: «Люди снова покупают недвижимость в Таиланде. По моим наблюдениям, сегодня их интересуют в основном не земельные участки, а небольшие апартаменты — «долгоиграющее» вложение, учитывая экономическую конъюнктуру, — и не с точки зрения инвестиций, а для личного пользования».
Среди азиатских рынков относительно востребованным остается Вьетнам, где иностранцам стало намного проще купить дом у моря. С 2015 г. жилье во Вьетнаме можно приобретать, всего лишь обладая туристической визой, и сдавать в аренду. Раньше это было запрещено. Например, в динамично развивающемся курортном городе Нячанг апартаменты строящегося жилого комплекса будут стоить покупателю от $48600. Ожидаемый рост цены «квадрата», по прогнозам экспертов, должен составить 35–45% после завершения строительства, возврат аренды — 10–12% годовых.
Что касается Китая, то по ряду причин он все еще остается экзотическим направлением, хотя и есть интерес к курортным зонам, а также к недвижимости в Шанхае и Пекине. Аналитики прогнозируют, что средние цены на жилье в Поднебесной в 2017 г. вырастут до 7435 юаней ($1079,6) за квадратный метр, в то время как инвестиции в недвижимость составят 10,6 трлн юаней ($1,54 трлн в 2017 г). Однако пыл инвесторов охлаждают ограничительные меры, имеющие свои особенности в разных провинциях. Намного сложнее иностранцу купить недвижимость в Пекине или Шанхае, а также вблизи государственных и стратегически важных объектов. Сдавать ее в аренду вообще официально запрещено.
Регламенты приобретения жилья иностранцами можно найти в постановлении «Об управлении иностранными инвестициями в недвижимость». Один из основных пунктов гласит: «Филиалы и представительства иностранных предприятий и организаций в Китае (за исключением предприятий, занимающихся с санкции китайского правительство риелторскими операциями) и иностранцы, проживающие или учащиеся в Китае более одного года, имеют право покупать недвижимость в Китае для собственного проживания и пользования.
Зарубежные предприятия и организации, не имеющие филиалов или представительств в Китае, и иностранцы, проживающие или учащиеся в Китае менее одного года, не имеют права покупать недвижимость в Китае». Впрочем, с помощью риелторов и юристов можно обойти это ограничение, а в некоторых областях КНР его периодически отменяют с целью стимуляции рынка.
«В основном приобретают жилье на юге Китая — Даляне, Шэньчжэне. По своей стоимости оно довольно привлекательно: если во Владивостоке средняя стоимость квадратного метра уже превысила 80 тыс. рублей, то, например, в Хуньчуне она составляет порядка 60 тыс. рублей», — рассказал Андрей Горбунов, директор агентства недвижимости «Мир меня».
Татьяна Чурсина: «При покупке необходима помощь грамотного юриста/агента по недвижимости, который поможет правильно оформить сделку, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с распоряжением и обслуживанием собственности. Чем благополучнее страна в экономическом и социальном плане, тем дороже и сложнее приобрести и, главное, использовать приобретенное жилье».
В 2017 г. эксперты советуют покупателям диверсифицировать риски и распределять капитал по разным рынкам. Георгий Качмазов, управляющий партнер Tranio, рекомендует инвесторам большую часть средств (70%) вложить в низкорисковые проекты с доходностью 4,5% годовых. Для таких инвестиций идеально подходят микроапартаменты (квартиры площадью 20–30 кв. м) в крупных городах Германии. За счет микроформата жилье этого типа стоит для арендатора дешево (около 400 евро в месяц), но дает больше арендной выручки на квадратный метр для владельца. Оставшиеся средства (30%), по мнению Качмазова, можно инвестировать в редевелопмент в Испании. Доходность таких проектов — 12–15%.
Вложения в микроапартаменты (квартиры площадью 20–30 кв. м) эксперты единодушно признают новым трендом на рынке недвижимости. Вместе с тем собеседники «К» отметили и другой тренд последних кризисных лет — разворот инвестора в сторону строительного сектора внутреннего рынка, где сегодня реализуется достаточно интересных проектов.
Надежда Богатырева: «Часто при ближайшем рассмотрении капитализация недвижимости за рубежом выглядит не столь привлекательно, если отминусовать все налоги и подводные камни. Инвестировать здесь, на российской территории, проще и во многих случаях выгоднее».
