Аналитический центр «Домклик» в своем регулярном исследовании рассказывает о ключевых изменениях на российском рынке недвижимости, которые произошли за прошедший месяц (июль 2024 года). В этой части эксперты рассмотрели структуру выданных ипотечных кредитов, а именно их распределение между рынками новостроек, готового жилья и ИЖС.
1 июля завершилась массовая льготная программа господдержки, а 10 июля правительство РФ сообщило о новых условиях «Семейной ипотеки», которая приобрела более адресный характер. В результате в течение месяца мы наблюдали сокращение спроса на ипотечные кредиты. По данным за июль, Сбер выдал 49,7 тысячи кредитов, то есть вдвое меньше, чем в июне (-54,4%). Объем выдач также уменьшился наполовину – до 207,8 млрд рублей (-49,9%). Снижение показателей произошло за счет спада востребованности первичного жилья и строящихся частных жилых домов – рынков, где зависимость от льготных программ проявилась сильнее всего.
Первичный рынок
На рынке новостроек заемщики получили в июле 10,8 тысячи кредитов. Хотя показатель оказался ниже, чем среднее количество выдач за II квартал (33,2 тысячи), он все же выше значений I квартала (в среднем 8,4 тысячи). Напомним, что перед I кварталом также вводились ограничения в отношении льготных программ.
Доля первичного рынка в общем количестве выдач сократилась до 21,7% (-27,2 п. п. с июня). Это ниже, чем во II квартале (40,8%), но выше показателя I квартала (17,9%).
В июле наиболее высокая доля первичного жилья отмечается в субъектах Дальневосточного федерального округа (ДФО) – в Республике Саха (Якутия) (45,6%), Республике Бурятия (39,4%) и Приморском крае (36,9%). Наибольшая часть кредитов на первичном рынке в этих регионах была обеспечена за счет «Дальневосточной и Арктической ипотеки» (более 80%).
Высокая доля выдач на первичном рынке также зафиксирована в таких крупнейших регионах, как Москва (35,2%), Краснодарский край (28,9%) и Санкт-Петербург (28%).
ИЖС
В июле Сбер выдал 2,5 тысячи кредитов на рынке индивидуального строительства. В отличие от рынка новостроек, показатель оказался ниже среднего значения не только II квартала (15,2 тысячи), но и I квартала (9,1 тысячи).
Что касается доли выданных кредитов на строящиеся частные жилые дома, показатель снизился до 5,1% (-14 п. п. с июня), т. е. до самого низкого значения с мая 2023 года.
Наиболее высокая доля выдач на ИЖС снова зафиксирована в регионах, на которые распространяется программа «Дальневосточная и Арктическая ипотека», – в Республике Саха (Якутия) (18,2%), Сахалинской области (17%) и Камчатском крае (13,7%). Однако еще до отмены массовой льготной ипотеки доля выдач на ИЖС в регионах ДФО была высокой по сравнению с другими федеральными округами.
Больше всего доля строящихся частных домов в общем количестве выдач снизилась с июня в таких регионах, как Республика Татарстан (-27 п. п.), Астраханская область (-24,6 п. п.) и Республика Адыгея (-24,3 п. п.).
Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик»:
«С 1 июля льготная ипотека приобрела более адресный характер, в связи с чем мы наблюдали снижение спроса на рынке новостроек и ИЖС. Доля первичного рынка в ипотеке Сбера снизилась на 27 п. п., до 22%. На рынке ИЖС спад также значительный: сегмент сократился на 14 п. п., до 5%. Однако если на рынке ИЖС количество выдач снизилось до минимальной отметки за последние полтора года, то на рынке новостроек абсолютные показатели спроса не отстают от значений января-марта текущего года».
Вторичный рынок
В отличие от других основных рынков недвижимости востребованность готового жилья не снизилась: в июле заемщики получили 34,6 тысячи кредитов. Количество выдач выросло не только относительно июня (+3,2%), но и относительно усредненных показателей за I и II квартал (28 и 31,4 тысячи соответственно).
Доля вторичного жилья достигла максимума с марта 2023 года – 69,6%. С июня показатель увеличился на 38,9 п. п. Больше всего процент готового жилья в структуре ипотечных выдач Сбера вырос в таких субъектах РФ, как Астраханская область (+54,3 п. п.), Республика Тыва (+53,5 п. п.) и Новгородская область (+49,2 п. п.). Отметим, что в последних двух регионах скачок доли вторичного рынка произошел, несмотря на сохранение доступности «Семейной ипотеки» для заемщиков с детьми старше шести лет.
При этом в июле наибольшая доля вторичной недвижимости по-прежнему наблюдается в регионах с ограниченным или вовсе отсутствующим предложением новостроек – в Магаданской области (87,1%), Чеченской Республике (86,9%) и Республике Коми (86%). Эти регионы также подпадают под обновленные условия «Семейной ипотеки».
Напомним, что теперь программа «Семейной ипотеки» распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет или ребенок с инвалидностью. Кроме того, заемщиками могут стать семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающими в малых городах численностью до 50 тысяч человек, в регионах с низким объемом строительства или в регионах с индивидуальными программами развития.
