Рынок аренды жилой недвижимости во Владивостоке подошел к тому пределу, когда даже незначительное снижение ставок сделает сдачу многих квартир экономически бессмысленной. По словам экспертов, в ближайшее время рынок будет искать баланс между спросом и предложением. Не исключено, что часть квартир в итоге снимется со сдачи в аренду и будет продана.
«За прошедший 2016 г. во Владивостоке выросли ставки аренды на одно-, двух-, трехкомнатные квартиры и квартиры гостиничного типа, — указывает оценщик недвижимости, директор ООО «Индустрия-Р» Сергей Дымченко. — Рост пришелся, таким образом, на наиболее популярные типы квартиры, за исключением, возможно, комнат «с подселением».
Наиболее высокий рост (10%) показала ставка на трехкомнатные квартиры, аренда двух- и однокомнатных подорожала на 1,7 и 5,4%. На крупногабаритные четырех-, пятикомнатные наблюдается снижение. Средняя стоимость аренды гостинки — 14,4 тыс. руб., одно-, двух-, трехкомнатных квартир — 21,6, 29,8, 41,3 тыс. руб. соответственно. Традиционно самыми дорогими районами являются центр и Эгершельд, где цена найма «однушки» — около 26 тыс., чуть дешевле аренда на Первой Речке (24,7 тыс.). Дешевле всего арендовать квартиру на Баляева, Борисенко, Садгороде и в поселке Трудовое — от 17 до 18 тыс. руб.
«Традиционно наиболее высока стоимость аренды квартир, расположенных в центральных районах и в загородных поселках типа Грин Парка, — говорит Марина Макеева, генеральный директор Центра развития инвестиций. — В периферийных районах стоимость аренды, как правило, ниже примерно на 30% аналогичных в центральных районах. К тому же всегда была и есть возможность поторговаться».
«На рынке аренды ценовая стабильность, — считает Сергей Косиков, директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр». — Причиной этому не только кризис. С одной стороны, с рынка ушло много студентов и гастарбайтеров, с другой — многие собственники перекладывают деньги в новостройки. Некоторые арендаторы переходят в категорию ипотечных покупателей».
Спрос на хорошее
При всем при этом предложений больше не стало, и хорошие квартиры по адекватной ставке уходят незамедлительно. Квартиранты в целом стали требовательнее к внешнему виду квартиры и обстановке в ней. По данным «Индустрии-Р», по всем типам квартир объем предложения уменьшился с февраля 2016 г. по январь 2017-го на 5,64%. «Рынок аренды вял, но квартиры «зависают», только если ставка неадекватна», — ссылается на личный опыт Сергей Дымченко.
По мнению президента НП «Гильдия риелторов Приморского края» Ольги Тимошиной, предложение на рынке аренды в целом не увеличивается («кто-то продал сдаваемую квартиру, кто-то купил»), жилья здесь «не так и много». Что способствует стабильности стоимости аренды.
Но владельцы жилья пытаются нащупать цену, которая еще выгодна им и в то же время вызывает интерес у квартиросъемщиков. «Спрос немного вырос по сравнению с 2015 г., — считает Косиков. — Сейчас наблюдается хороший баланс. Средний срок сдачи квартиры в аренду немного увеличился, но ликвидные квартиры по реальным ценам «уходят» быстро».
Рынок аренды квартир неоднороден. Больше всего востребованы два сектора. Во-первых, наиболее дешевые квартиры с «бабушкиным» ремонтом, сюда заселяются не особо требовательные к среде проживания квартиранты. Второй сектор — квартиры с хорошим ремонтом («евро»), оборудованные необходимой мебелью, бытовой техникой и постельными принадлежностями. Сейчас растет спрос именно в последнем сегменте, а вот что похуже может и «зависнуть».
Анастасия Мальцева, руководитель юридического бюро недвижимости «Приоритет-А»: «Масса предложений по всем районам Владивостока, а вот объем спроса значительно меньше. Востребовано в основном качественное жилье и по доступной цене. Квартиры без «косметики» или по завышенной цене сдать практически нереально, долго будут в рекламе висеть. Многие арендодатели пытаются сдать квартиру по максимально завышенной ставке, притом что качество квартиры не соответствует стоимости аренды. Они ожидают, что арендуют так же быстро, как и несколько лет назад. Но сегодня наниматель подходит к этому вопросу тщательно, предварительно изучает предложение. Многие уже имеют опыт найма и знают, что к чему. Поэтому такой подход недопустим. Даже если арендуют, то ненадолго. Наниматель будет в поиске лучшего жилья по более низкой стоимости».
Низколиквидно, зато надежно
Эксперты констатируют, что большинство владельцев квартир под сдачу из тех, кто признал этот бизнес для себя малопривлекательным в нынешних условиях, выбирают вариант консервации. Что касается продаж нерентабельных квартир, сегодня можно говорить, что этот тренд на рынке только зарождается. Такой вариант рассматривают в первую очередь владельцы инвестиционных квартир. И, по словам экспертов, это явление не стало массовым в основном из-за того, что продать квартиру сейчас ненамного легче, чем сдать.
«Покупка даже новостройки с целью перепродажи или последующей сдачи в аренду не самый привлекательный с точки зрения доходности проект, — говорит Сергей Косиков. — Но как средство сохранения денег и получения небольшого стабильного дохода вложения в недвижимость — самый лучший».
Аналитики подсчитали: много заработать на покупке жилья в столице Приморья с последующей сдачей в аренду не получится. Если только не удастся купить что-то хорошее, но очень дешево. Срок окупаемости вложений — от 10 до 17 лет. «Финансовые аналитики уверены, что вложения в недвижимость не являются привлекательными инвестициями по сравнению с другими инструментами, — говорит Ольга Тимошина. — Тем не менее психологически покупка квартиры видится наиболее надежным вариантом. Никто до конца не знает, что там будет завтра с курсами валют и акциями».
Рынок жилья на спаде, и это время для покупки именно с инвестиционной целью, считает Марина Макеева. «В приоритете новое жилье на начальном периоде строительства — при наличии добросовестного застройщика и удачном расположении дома. В текущей ситуации доход по банковским ставкам равнозначен доходности рынка аренды жилья. Но это если не считать затраты на рекламу, управление и риски, связанные с квартирантами (человеческий фактор), — они могут быть самыми разными. Ставки аренды в долгосрочной перспективе будут расти», — считает Макеева.
Связано это с окончанием действия моратория на введение налогов на недвижимость с рыночной (кадастровой) стоимости жилья. Владельцы квартир, скорее всего, поднимут стоимость аренды для компенсации налога, также им придется нивелировать повышение стоимости коммунальных платежей и прочих издержек.
