Приморских застройщиков ждет год между стагнацией и депрессией: спрос сократится, конкуренция станет жестче, а торг за квадратные метры – активнее, пишет деловой еженедельник «Конкурент».
Государство помогло жилищному кредитованию выжить в кризис, а ипотека помогла экономике и населению. Программа субсидирования ипотечных ставок на протяжении двух последних лет фактически спасла строительную отрасль и рынок недвижимости от обвала, сохранив спрос на жилье и жизнеспособность строительной отрасли, которую часто называют локомотивом экономики.
Выстояла и сама ипотека. Только за прошедший год объем выданных ипотечных кредитов у банков Приморья вырос от 16,5 до 25%. Увеличилось общее значение ипотеки — если в 2015 г. с помощью кредитов на покупку жилья приобреталось около 25% недвижимости, то в прошлом году этот показатель достиг 35%, причем 20% из них приходятся на новострой.
Однако никакая поддержка не может быть постоянной. С января 2017-го ипотечное кредитование с господдержкой перестало существовать в сегодняшнем виде и условиях. Станет ли катастрофой отмена госсубсидий? По словам экспертов, создав льготную ипотеку, государство предоставило кредитным организациям достаточно времени на то, чтобы отладить процессы самостоятельной работы с клиентом в условиях одинакового продукта и найти внутренние резервы.
«После отмены программы господдержки ставка по кредитам на новостройки и готовое жилье значительно не вырастет, скорее, стабилизируется на уровне около 12%. В дальнейшем ипотечный рынок будет органично развиваться при постепенном снижении ставок с темпом 0,5–1% в год, — уверен Илья Ткачук, начальник управления ипотечного кредитования ПАО «СКБ Приморья «Примсоцбанк». — В частности, в «Примсоцбанке» есть программы со ставкой от 12% годовых (при наличии 50% первоначального взноса) по продуктам как для первичного, так и вторичного рынка жилья. При этом есть возможность воспользоваться опцией «Назначь свою ставку» и снизить размер выплат до 10% годовых».
Если говорить о базовых ставках по ипотеке, то можно ожидать незначительного изменения в сторону снижения в течение года. Соответственно, в 2017 г. рост рынка ипотеки планируется в первую очередь за счет отложенного спроса на ипотечные кредиты, а также плавного восстановления экономики и роста покупательной способности. По оценкам Ильи Ткачука, рынок вырастет не менее чем на 10–15%.
«Продуктовая линейка продолжит качественно изменяться, будут добавляться различные опции, акции и условия, доступные для выбора клиентом, — сообщил эксперт. — Со своей стороны, «Примсоцбанк» в среднем раз — два раза в квартал меняет условия своих программ с учетом увеличения привлекательности линейки ипотечных продуктов для клиентов. Так, например, в четвертом квартале 2016 г. новые заемщики могли воспользоваться возможностью взять ипотечный кредит по двум документам, «зимней акцией», опцией «Назначь свою ставку» и другими предложениями».
Ипотечная осторожность
Программа госсубсидирования избаловала клиента, теперь ему потребуется время, чтобы привыкнуть к новым реалиям. В 2017 г., несмотря на то, что сегмент новостроек «просядет», ипотечный рынок увеличится по отношению к 2016 г., уверены эксперты. Более точные прогнозы пока никто не готов сделать, но уже сегодня многие верят, что рынок вторичного жилья увеличится за счет снижения стоимости недвижимости, а также снижения ставок по ипотеке в этом сегменте.
«После отмены госпрограммы спрос в 2017 г. несколько упадет, и сейчас эта тенденция прослеживается. Но ситуация не будет критичной для рынка, т. к. со своей стороны банки стали постепенно снижать свои ставки по ипотеке для первичного рынка недвижимости, и сегодня они достаточно лояльны, более того, не слишком отличаются от той ставки, которая действовала в рамках программы «Ипотека с господдержкой» в 2015 г. (не выше 13%, согласно постановлению правительства), — рассказала Любовь Федеряева, директор Центра ипотечного кредитования Дальневосточного филиала Банка «Открытие». — Для сравнения: в банке «Открытие» ставка ипотеки для первичного жилья составляет от 12,25 до 13,25%, согласитесь, это конкурентоспособные условия. В январе этого года у нас уже произошло снижение ключевых ставок и, согласно мониторингу, мы находимся даже немного «ниже рынка». Ипотечная ставка в Банке «Открытие» на вторичном рынке жилья начинается от 11,7%. Повышенным спросом среди наших клиентов пользуется программа рефинансирования, то есть получения нового кредита на погашение ранее взятого, что очень кстати, учитывая возможность уменьшения процентной ставки или ежемесячного платежа за счет увеличения срока выплат».
Дарья Зайцева, специалист по маркетингу компании-застройщика «Ренессанс Актив»:
«С января 2017 г. банки выдают ипотеку по коммерческим ставкам. Разницу нельзя назвать шокирующей — она варьируется в районе 11,5–12% и, возможно, будет снижаться (10,9% — ставка по ипотеке с господдержкой). Есть и плюсы — банки предлагают сниженный первоначальный взнос и размер кредита без ограничений по сумме.
Мы считаем, что рынок ипотечного кредитования, как новостроек, так и вторичного жилья, в 2017 г. сохранит положительную динамику 2016 г., возможно увеличение объемов выданных ипотечных кредитов в связи с ростом предложения новостроек на рынке недвижимости. Квартира в ипотеку останется также самым популярным способом приобретения на рынке жилья комфортного экономкласса».
Проблема в том, что возможности жилищного кредитования не безграничны: из-за низких доходов займы по-прежнему недоступны для большинства.
Марина Макеева, генеральный директор компании «Центр развития инвестиций»:
«Рынок ипотечного кредитования разделен между пятью крупными банками, с размером ставки от 11,5 до 14% годовых.
Средний размер выданного ипотечного кредита составляет 5 млн рублей. Данная цена соответствует стоимости двухкомнатной квартиры на сформировавшемся рынке жилья Владивостока. В периферийных городах Приморского края средний размер значительно ниже и составляет 2,5 млн руб. Для большинства жителей Приморья ипотечный кредит является единственно возможным способом решения жилищного вопроса.
А теперь приведем нехитрую арифметику: при существующем среднем доходе в $1 тыс. на одну семью для приобретения типовой двухкомнатной квартиры на вторичном рынке стоимостью $70–85 тыс. семье необходимо оформить кредит минимум на 16–20 лет, и это при условии, что все это время семья будет выплачивать по $300–350 ежемесячно. Неудивительно, что число обращавшихся к ипотечному кредитованию, по данным статистики, находится в пределах 0–0,6%. Ипотечные льготные программы с поддержкой государства добавляли еще 0,2–0,4%. То есть существует осторожность к ипотечным продуктам».
Пока выгодно
Сворачивание государственной ипотеки станет своеобразным тестом выживания для застройщиков. Если во Владивостоке с его планами комплексной застройки в разных частях города процесс сможет пойти еще как-то безболезненно, то в других муниципалитетах снижение спроса будет ощутимым.
Евгений Пименов, генеральный директор группы компаний «Армада»:
«Главное влияние кризиса на застройщиков оказывает снижение покупательской активности населения, которая обусловлена двумя основными факторами: падение доходов и психологическая («подождем лучших времен»). Это значительно снижает финансовые потоки, так необходимые для строительства, тем более что банковское финансирование до сих пор является для большинства застройщиков недоступным, что вызывает снижение темпов и увеличение себестоимости».
Пока острая нехватка финансирования и «болезни» кризисной экономики не сказываются отрицательно на количестве проектов.
«Это связано с изменением рынка, с потребностью в новом, доступном жилье. Люди устали жить семьями в одной квартире, плюс сейчас очень хорошо работает материнский капитал», — считает Анна Очагова, менеджер отдела продаж компании «ЖК-Строй» (застройщик жилого комплекса «Театральный»).
Александра Толстоган, начальник отдела продаж ЖСК «ЗИМА ЮЖНАЯ»:
«Владивосток — наиболее динамично развивающийся город Приморского края. В течение многих лет наблюдается процесс миграции из периферийных районов в краевой центр, это подстегивает рынок недвижимости, как вторичный, так и первичный. Кроме того, обеспеченность качественным жильем во Владивостоке находится на низком уровне и имеет большой потенциал. Многие покупатели из старого жилищного фонда стремятся улучшить свои жилищные условия, купив квартиру в новостройке».
Дмитрий Пихурин, руководитель пресс-службы инвестиционно-строительной группы «Стройинвест»:
«По-прежнему в центральной части Приморья, ближе к его столице, сохраняется высокая стоимость квадратного метра жилья. Что обусловлено, прежде всего, спросом. Благодаря увеличенным темпам строительства жилого фонда в этом районе удалось лишь немного стабилизировать цены, однако в самом Владивостоке они заметно выросли. Строительство жилого дома в краевом центре при любом раскладе весьма выгодно для застройщика».
Себестоимость пойдет вверх
Для девелоперов увеличение объемов стройки на снижающемся рынке означает резкое ужесточение конкуренции за покупателя.
«В 2016 г. число строящихся объектов во Владивостоке значительно увеличилось. Только компания ООО «Жилкапинвест» приступила к строительству сразу трех новых домов, есть планы и на 2017 г. Предложения стали разнообразней и по потребительским качествам, и по цене. Пытаясь сэкономить на подключении к городским теплосетям, некоторые застройщики используют электрическое отопление в доме, — сообщили в компании ООО «Жилкапинвест». — Другие, понимая, что покупательная способность населения довольно низкая, предлагают к продаже квартиры маленькой площади, цена которых составляет менее 2 млн рублей. Такие квартиры в ипотеку доступны широкому кругу населения. Так, во Владивостоке появился новый класс жилья. Кто-то называет его smart, кто-то — «реал комфорт».
Еще одно новшество для местного рынка — квартиры под ключ. Отдельные застройщики предлагают отделку из советских времен: линолеум на пол, краска на стены. Но есть и те, кто при отделочных работах использует современные материалы. Конечно, цена такой отделки несколько дороже, но зато покупателю не надо переделывать ее под себя. А если хочется индивидуальности, то можно подобрать квартиру без отделки. Очень важно, что сегодня потенциальный покупатель может выбрать квартиру не только исходя из цены и района, но и с учетом других качественных параметров».
Дмитрий Пихурин:
«Как и прежде, будущие собственники отдают приоритеты квартирам малой площади. Решения принимаются в пользу самой низкой цены в коммерческом предложении застройщика. Строительная компания «Стройинвест», участник многих федеральных жилищных программ, имеет богатый опыт в строительстве жилья экономкласса. Из-за высокого спроса в некоторых случаях мы проектируем современные высотные дома, в которых только квартиры малой площади, от 30 до 50 квадратных метров. Такие проекты стали актуальны в период активной сдачи в аренду квартир специалистам организаций, работающих в нашем регионе вдалеке от родного дома. Впрочем, мы и сегодня предлагаем жилье в новостройках по низкой цене — от 35 тыс. рублей за квадратный метр».
Александра Толстоган отмечает, что наиболее востребовано будет комфортное жилье среднего и экономкласса с развитой инфраструктурой, проекты комплексного развития территорий, предусматривающие строительство дорог, социальной инфраструктуры. При этом покупатели становятся более требовательными к предложению. Но даже в условиях растущей конкуренции не стоит ждать снижения цен на новостройки, предупреждают эксперты.
«Правительство планирует поддерживать экспортируемые отрасли (путем сдерживания укрепления рубля). А значит, цены на импортные материалы, используемые в строительстве, продолжат свое увеличение. Как следствие, будет рост себестоимости», — прогнозируют в компании «Жилкапинвест».
Но истинных приверженцев инвестиций в недвижимость это вряд ли отпугнет.
Евгений Пименов:
«На примере нашей компании можно сказать, что инвестиции в недвижимость достаточно выгодны. На начальном этапе строительства цены, минимальные для сегмента комфортного жилья, в среднем составляют 60 тыс. рублей за 1 м2. Уже через год, даже при слабом рынке, наблюдается рост до 80 тыс. рублей, и максимальной отметки цена достигает после ввода дома в эксплуатацию — примерно 105 тыс. рублей. При этом строительство ведется два года, и, как мы видим, рост цены составляет более 60% за два года. Обратная картина сегодня на рынке вторичного жилья — цены снижаются. Механизм прост — заходим с инвестициями на стадии котлована и продаем недвижимость после ввода в эксплуатацию. Это максимально выгодная сделка, даже при существующих налогах, тем более что есть пути их оптимизации. Риски всегда имеют место, и их достаточно много. Чтобы максимально обезопасить себя от них, совет один — грамотно подбирайте застройщика».
Люди хотят платить деньги?
На сегодняшний день как реальная, так и потенциальная емкость рынка первичного жилья в Приморье благоприятствует развитию отрасли и вместе с тем совершенно не способствует снижению цен. Хотя консервация программы «Ипотека с господдержкой» отразится на объемах продаж, диапазон ставок будет достаточно лоялен к потребителю, а заинтересованность населения в ипотечном кредитовании — достаточно велика, чтобы удерживать на плаву компании-застройщиков.
«Если говорить о строительной отрасли Приморского края, то до рекордных объемов еще очень далеко. Так, в 2011 г. только во Владивостоке было введено в эксплуатацию 380 тыс. квадратных метров жилья. А в 2016 г. за девять месяцев (январь — октябрь) по всему Приморскому краю сдано всего 316 тыс. «квадратов». И это на 6% меньше аналогичного периода прошлого года. Мы считаем, что застройщикам есть для кого строить. А покупателю есть из чего и из кого выбрать», — отметили в ООО «Жилкапинвест».
Вячеслав Морозов, руководитель отдела продаж ЗАО «Домоцентр»:
«В скором будущем на коне будут те компании, которые сегодня строят готовое жилье с уже полным комплектом для проживания. Такие предложения будут привлекательными для покупки и сдачи в аренду. Из-за большого объема (оборота) по цене они вполне сопоставимы с жильем на вторичном рынке, но квартира в новостройке с ремонтом — гораздо более выгодное вложение».
Евгений Пименов:
«На рынке есть и в ближайшие 5–10 лет сохранится дефицит качественного и комфортного жилья, а это означает спрос и высокие цены. Мы надеемся на рост экономики, а соответственно, и доходов населения, что прямым образом скажется на рынке жилья, который является главным индикатором экономического благополучия граждан. Мы также ожидаем и корректировку стоимости квадратного метра, так как большинство застройщиков замораживало цены из-за низкого спроса».
Дарья Зайцева:
«В связи с ужесточением требований к застройщикам в поправках к ФЗ-214 рынок новостроек станет еще более открытым и прозрачным. Востребованы будут форматы жилья комфорт-класса с усовершенствованной придомовой территорией, общественными пространствами и социальной инфраструктурой. Цены на недвижимость, которые практически не менялись в 2016 г., неизменно пойдут вверх, что связано с внешнеэкономическими факторами, удорожанием стройматериалов».
Александра Толстоган:
«Рынок первичного жилья Владивостока будет развиваться прежними темпами: старый жилой фонд стареет, потребитель хочет получать за свои деньги более комфортное жилье. Продолжится работа над завершением долгостроев в столице Приморья. Большую популярность будут получать проекты комплексной застройки территорий».
Анна Очагова:
«Может быть, изменение ипотечных ставок немного притормозит рынок, но ненадолго. Люди, нуждающиеся в жилье, имея первоначальный взнос, понимают, что ипотека для них — пока единственный вариант приобретения собственного жилья.
Максимальным спросом всегда пользовались и будут пользоваться объекты, грамотно продуманные и доступные по цене. Люди хотят платить деньги и получать хорошее, качественное жилье, понимая, за что они заплатили. Сегодня у них появился выбор, и это не может не радовать».
.jpg)
Комментарий
Марина Макеева, генеральный директор компании «Центр развития инвестиций»:
«На сегодняшний момент банки предлагают три основных программы: ипотечную программу для приобретения жилья на вторичном рынке, инвестиционную программу, рассчитанную на тех, кто хочет купить квартиру в строящемся доме, и нецелевой ипотечный кредит под залог существующей квартиры. Отдельно стоит упомянуть так называемые программы по улучшению жилищных условий. Суть программы сводится к тому, что заемщик продает квартиру, в которой он сейчас живет, и приобретает более дорогой вариант, при этом он берет кредит на разницу в стоимости двух квартир. Как правило, сумма доплаты колеблется в пределах до 1 500 000, и потребитель задумывается о том, чтобы взять не ипотечный, а потребительский кредит. В таком случае не банк, а заемщик становится собственником приобретаемого жилья, решение о выдаче кредита принимается существенно быстрее, и это при том, что ставки по потребительским кредитам ненамного выше. В среднем — на 3%.
Несмотря на разнообразие предложений по ипотечным кредитам, в конечном счете различия в программах минимальны. Как видно из обзора, кредит предоставляется, как правило, на 15–25 лет под 10–14% годовых в рублях при первоначальном взносе 10–25% от стоимости квартиры. Дополнительные расходы — 2,5% на страхование, незначительные суммы (до 10 тыс. рублей) за оформление и регистрацию договора, оценку недвижимости, банковскую ячейку. Банки «играют» в основном на снижении расходов, сопутствующих ипотечной сделке.
Тесно с рынком ипотеки развивается рынок ипотечного страхования. Основными игроками являются страховые компании, длительное время работающие в страховой отрасли, — такие как «Ингосстрах», «Военно-страховая компания», «РОСНО», «Спасские ворота», «УралCиб». Лично у меня крайне сложное отношение к ипотечному страхованию, по моему мнению, ипотечные ставки существенно завышены относительно возможных рисков по страховым выплатам, особенно это заметно при ипотечном страховании заемщиков, достигших возраста 40 лет.
Но ипотека для большинства банков является стратегически важным направлением развития розничного бизнеса, и, более того, она чаще всего выгодна самим банкам, несмотря на то, что ипотечный кредит является одним из наиболее рисковых, поскольку выдается на длительный период. Экономические прогнозы на срок более трех лет в России делать не удается. И как следствие — дефолты заемщиков в кризисный период. Тем не менее в ближайшем будущем спрос на ипотечные кредиты будет устойчивым. Цены на недвижимость продолжают расти, и выгоднее взять кредит и купить квартиру, чем арендовать ее».
